空き家を解体するか迷ったら｜費用・固定資産税・補助金と、壊す前に確かめること

2026年10月1日

空き家の解体とは

空き家の解体とは、使う予定のない家を取り壊し、更地にすることです。

建物がなくなれば、倒壊や雨漏り、不審者の侵入を心配しなくて済みます。
遠方に住んでいて、実家の見回りに通えない人にとっては、負担が軽くなる選択肢です。

一方で、解体費用が先にかかり、固定資産税が上がることもあります。
また、一度壊した建物は元に戻せません。

「売る・貸す・残す」と比べたうえで、壊す理由がはっきりしてから決めるのが安心です。

この記事で分かること

・空き家を解体するメリットとデメリット
・更地にしたときの固定資産税の本当の上がり方
・解体費用が変わるポイントと、補助金の探し方
・解体の流れと、壊したあとの手続き・更地の使い方

解体が向く空き家・向かない空き家

向く：傷みが激しく、直しても住めない・貸せない
向く：倒れたり屋根が飛んだりして、近所に迷惑をかけるおそれがある
向かない：まだ住める状態で、古家付きでも買い手が見込める
向かない：建て替えられない土地（再建築不可）にある

8つの選択肢を並べて比べたいときは、こちらの記事にまとめています。

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空き家を解体するメリット・デメリット

解体のメリットは「管理の手間と危険が減ること」、デメリットは「お金がかかること」です。

	内容
メリット	倒壊・火事・不法侵入の心配が減る／見回りの手間が減る／更地として売却しやすくなることがある
デメリット	解体費用がかかる／固定資産税が上がることがある／建て替えられない敷地もある

更地の固定資産税は「6倍」ではない

「更地にすると固定資産税が6倍になる」は誤解です。

家が建っている敷地は「住宅用地の特例」で、税金の計算のもとが軽くなっています。
200㎡以下の部分は評価額の6分の1、それを超える部分は3分の1です（総務省）。

更地にすると特例が外れます。
ただし、計算のもとは評価額の70%が上限です（負担調整措置）。

そのため、土地の税額は約3.5〜4.2倍が目安です。
固定資産税だけなら最大4.2倍、都市計画税も合わせると3.5倍ほどの試算です。

実際の額は、土地の広さや自治体の税率、負担調整の状況で変わります。
正確な金額は、市区町村の税務の窓口に確かめましょう。

壊す時期

税額は、毎年1月1日の時点の状態で決まります。

売却が決まっているなら、解体と引き渡しの時期を合わせましょう。
税額が上がる年を減らせることがあります。

なお、壊さずに放っておいても、特例が外れることがあります。
2023年12月施行の改正空家法で、「管理不全空家」も勧告を受けると特例の対象外になりました。

税額の計算例は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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建て替えられない敷地は、壊す前に確かめる

建物は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接する敷地にしか建てられません（建築基準法43条）。
古い住宅地では、この条件を満たさない実家もあります。

再建築不可の土地で解体すると、新しい家を建てられず、売却も難しくなります。
解体の前に、市区町村の建築の窓口や不動産会社に確かめましょう。

参考

・総務省「固定資産税の概要」（住宅用地の特例・負担調整措置・賦課期日）
・国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」
・建築基準法 43条（敷地と道路の関係）：e-Gov 法令検索
（2026年9月29日に確認）

空き家の解体費用と補助金

解体費用が変わるポイント

解体費用は、建物の構造・広さ・立地で大きく変わります。
同じ広さでも、木造より鉄骨造や鉄筋コンクリート造のほうが高くなります。

次のような条件があると、費用は上がりやすくなります。

道が狭く、重機やトラックが入りにくい
家具や家電など、家の中の荷物（残置物）が多い
庭木・ブロック塀・物置など、家以外にも壊すものがある
アスベスト（石綿）を含む建材が使われている

見積もりは2〜3社に依頼し、何が含まれているかを比べましょう。
解体工事の総額だけでなく、残置物の処分や整地の費用が入っているかも確かめます。

構造ごとの相場の目安は、こちらの記事にまとめています。

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補助金は市区町村ごとに違う

空き家の解体に使える補助金は、多くが市区町村の制度です。
対象になる家・補助の上限額・受付の時期は、自治体ごとに違います。

古くて危ない空き家（老朽危険家屋など）に限る制度も多くあります。

ここがポイント

工事の契約や着工より前に申請することが条件の制度が多くあります。
先に契約してしまうと、補助金を受けられないことがあります。

実家のある自治体のホームページで「空き家解体補助金」と調べ、窓口に確かめましょう。

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解体費用が払えないとき

解体費用をすぐに用意できないなら、方法はほかにもあります。
金融機関の解体ローンを使う、家付きのまま売る（古家付き土地）などです。

支払いに悩んだら、まず自治体の窓口で補助金も確かめましょう。

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参考

・国土交通省「空き家対策特設サイト」（解体・改修の補助金は市区町村に確かめる）
（2026年9月29日に確認）

空き家を解体する流れ

解体は、業者探しから登記まで、いくつもの段階を順に進めます。
おおまかな流れは次のとおりです。

相続登記を済ませ、兄弟など相続人の間で解体に合意する
補助金の有無を確かめ、使うなら先に申請する
2〜3社の解体業者に現地を見てもらい、見積もりを依頼する
解体業者と契約し、残置物を片付け、電気・ガスなどを止める
近所にあいさつをしてから、解体工事を始める
解体工事のあと、1か月以内に建物の滅失登記をする

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました（法務省）。
名義が亡くなった親のままでは、解体の話を進めにくくなります。

工事の前に必要な手続き

床面積80㎡以上の建物を解体するなら、建設リサイクル法の届出が必要です。
工事を始める7日前までに、発注者（持ち主）が都道府県などに届け出ます（環境省）。

また、解体業者には、アスベストの有無を調べる事前調査の義務があります。
2006年9月より前に建てた家は、アスベストを含む建材が使われている可能性があります（厚生労働省）。

ポイント

見積もりに、アスベストの事前調査の費用が入っているかを確かめましょう。
届出を解体業者が代わりに進めることもあるので、契約の前に聞いておくと安心です。

解体したら「建物滅失登記」

建物を取り壊したら、1か月以内に建物滅失登記を申請します（不動産登記法57条）。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。

登記が残ったままだと、更地の売却などの手続きで困ることがあります。
自分で法務局に申請するほか、土地家屋調査士に依頼することもできます。

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参考

・法務省「相続登記の申請義務化について」
・環境省「建設リサイクル法の概要」（床面積80㎡以上・工事着手7日前までの届出）
・厚生労働省石綿総合情報ポータルサイト「解体・改修工事の発注者のみなさまへ」
・不動産登記法 57条（建物の滅失の登記）・164条（過料）：e-Gov 法令検索
（2026年9月29日に確認）

解体したあとの更地をどうするか

壊す前に、更地をどうするかまで決めておくと、あとで迷いません。

更地にして売る

更地は、買い手が家の傷み具合を気にせずに済むため、売却しやすくなることがあります。
一方、家付きのままの「古家付き土地」として売る方法もあります。

相続した空き家を取り壊して売ると、利益から最高3,000万円を引ける特例があります。
1981年5月31日以前に建てた家などが対象です（国税庁 No.3306）。

売る期限は、相続開始から3年を過ぎる日の属する年の年末までです。
さらに2027年12月31日までの売却に限られ、代金1億円以下などの条件もあります。

注意

解体してから売るまでに、更地を貸したり何かを建てたりすると、特例を使えないことがあります。
相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円までです。
使えるかどうかは、解体の前に税務署や税理士に確かめましょう。

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