家を貸すと税金はどうなる？実家を貸したときの所得税・住民税・固定資産税

家を貸すとかかる税金とは

家を貸すと、家賃から経費を引いた「もうけ」に、所得税と住民税がかかります。

このもうけを「不動産所得」といいます。
家賃の全額に税金がかかるわけではありません。

固定資産税は、貸しても貸さなくても、毎年かかります。
実家1軒を貸すだけなら、個人事業税はかからないことが多いです。
住まいとして貸す家賃には、消費税もかかりません。

税金	実家1軒を貸すとき
所得税・住民税	もうけ（不動産所得）があればかかる
固定資産税・都市計画税	貸す前と同じく毎年かかる
個人事業税	規模が小さければ、かからないことが多い
消費税	住まいとしての家賃にはかからない

実家を貸すこと全体の流れは、こちらの記事にまとめています。

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家賃収入にかかる所得税と住民税

不動産所得の計算

不動産所得は「家賃などの収入 − 経費」で計算します（国税庁 No.1370）。

収入には、毎月の家賃のほか、次のものも含まれます。

• 更新料や礼金
• 返さない敷金や保証金
• 家賃とは別に受け取る共益費

税率は、ほかの所得と合わせて決まる

所得税は、給与や年金など、ほかの所得と合計して計算します。
家賃のもうけだけに、別の税率がかかるわけではありません。

家賃収入が増えると、合計の所得が上がり、税率が上がることもあります。

所得税の税率は、所得に応じて5%から45%の7段階です（国税庁 No.2260）。
さらに、所得税の2.1%の復興特別所得税が加わります。
2027年分からは、復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税1%に分かれます。

住民税（所得割）の税率は、所得の10%が基本です（総務省 個人住民税）。

確定申告が要るとき

会社勤めの人でも、家賃のもうけが年20万円を超えると確定申告が要ります（国税庁 No.1900）。
年金を受け取っている人にも、似た決まりがあります。

20万円以下でも、市区町村への申告は別に要ることがあります。
お住まいの市区町村に確かめましょう。

確定申告は、家賃収入が発生した年の翌年の3月15日までに行います。
確定申告をすれば、住民税の申告は別にしなくてかまいません。

申告の手順や書類は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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経費にできる費用と、相続した家の減価償却

税金を正しく計算するには、経費にできる費用をもれなく数えることが大切です。

国税庁は、主な経費として固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費を挙げています。
実家を貸すときなら、次のような費用も考えられます。

自分の暮らしの費用と分けられないものは、経費にできません。

領収書と、何のための支出かを残しておきましょう。
確定申告のときに、費用の内訳を説明しやすくなります。

赤字になった年は、給与と差し引ける

貸し始めの年に修繕の費用が重なると、不動産所得が赤字になることがあります。
この赤字は、給与などほかの所得から差し引けます（国税庁 No.1391）。

ただし、土地を買うための借入金の利子の分は差し引けません。
相続した実家なら、借入金がないことが多いでしょう。

相続した実家の減価償却費

減価償却費とは、建物の価格を、使える年数に分けて毎年の経費にするものです。

相続した家は、親が建てた（買った）ときの価格と時期を引き継いで計算します（国税庁 質疑応答事例）。

ただし、親が住んでいた期間の分は、先に価値が減ったものとして差し引きます（国税庁 No.2109）。
そのため、築年数の古い実家では、減価償却費が小さくなりがちです。

固定資産税・個人事業税・消費税はどうなる

住まいとして貸す限り、固定資産税は貸す前と変わらず、消費税もかかりません。
新しく増える税金は、家賃のもうけにかかる所得税と住民税だけと考えてよいでしょう。

固定資産税は、貸しても同じようにかかる

固定資産税は、1月1日の持ち主にかかる税金で、貸しても貸さなくても毎年かかります。
貸している間は、家賃のもうけから差し引く経費にできます。

土地には、住宅が建っていると税金が軽くなる「住宅用地の特例」があります。
人が住む家として貸していれば、この特例は続くのが基本です。

空き家のまま傷んで「特定空家」などに指定されると、特例が外れることがあります。
固定資産税の詳しいしくみは、こちらの記事にまとめています。

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個人事業税は、規模が大きいときにかかる

個人事業税は、事業として家を貸すときにかかる都道府県の税金です。
東京都では、一戸建てなら10棟以上を目安に、事業とみなします（東京都主税局）。

実家1軒を貸すだけなら、かからないことが多いです。
基準は都道府県ごとに違うので、気になるときは県税事務所に聞いてみましょう。

住まいの家賃に消費税はかからない

住まいとして貸す家賃は、消費税がかかりません（国税庁 No.6226）。

ただし、1か月未満の貸し出しや民泊は、住まいの貸し出しに含まれません。

貸す前に確かめたい税金のこと

売るときの3,000万円控除が使えなくなる

相続した実家を一度貸すと、売るときの「空き家の3,000万円特別控除」が使えなくなります。
相続から売るまでに、貸していないことが条件だからです（国税庁 No.3306）。

この特例は、2027年12月31日までに売った場合が対象です。

数年のうちに売るかもしれないなら、貸す前に税務署や税理士に確かめましょう。
家賃収入の手取りより、特例で減る税金のほうが大きいこともあります。

貸すか売るか迷っているなら、無料の診断で方向を整理してみるのもよいでしょう。

貸したあとに売るときの税金は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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兄弟で相続した家を貸すとき

兄弟で共有している家なら、家賃と経費を持分に応じて分けます。
それぞれが自分の分の不動産所得を申告するのが基本です。

家賃を代表の1人が受け取るなら、分け方を書面で決めておくと、あとで迷いません。