空き家は売るか貸すか？相続した実家の判断のポイントと損得の考え方

空き家は売るか貸すか、どう決める？

空き家を売るか貸すかは、次の4つの判断基準で考えると整理しやすくなります。

• 売却するときの3,000万円控除が使えるか、その期限はいつか
• 貸す前の修繕費と、見込める家賃の釣り合い
• 家族が将来住む予定があるか
• 持ち主が遠方に住んでいて、管理できるか

どちらが得かは、家の状態・場所・家族の事情で変わります。
一般論で「貸すほうが得」「売るほうが得」とは決められません。

大切なのは、売却と賃貸の手取りを、同じ期間で並べて比べることです。
この記事では、その比べ方と、判断が分かれやすい点を順に説明します。

貸すことの全体像や、貸すまでの流れは、こちらの記事にまとめています。

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売る・貸す、それぞれのメリットとデメリット

売却は「一度にまとまったお金」、賃貸は「家を残したまま少しずつ」という違いです。

	売る（仲介）	貸す
お金	売却代金が一度に入る	家賃が毎月入る（空室なら0）
手間	売却後は管理が終わる	入居者対応や修繕が続く
家	手放す	持ち続けられる
税金	条件が合えば3,000万円控除	家賃は不動産所得として申告

売るメリットとデメリット

売却のメリットは、固定資産税や管理の手間から離れられることです。
兄弟で相続した実家なら、お金で分けやすくなる点も大きいでしょう。

デメリットは、家が手元に残らないことです。
仲介手数料や税金を引いた「手取り」は、売却代金より少なくなります。

古い家や地方の家は、買い手が見つかるまで時間がかかることもあります。
売れるまでの固定資産税や管理費も、見込んでおきましょう。

貸すメリットとデメリット

賃貸のメリットは、家を残したまま収入を得られる可能性があることです。
思い出のある実家を手放さずに済みます。

一方で、空室・家賃の滞納・修繕費などのリスクがあります。
家賃収入は約束されたものではなく、手元に残る額は条件で大きく変わります。

貸すリスクの中身は、こちらで詳しく説明しています。

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3,000万円控除の期限と、貸すと使えなくなること

相続した空き家を売ると、最高3,000万円を差し引ける

相続した実家を売った利益からは、条件しだいで最高3,000万円を差し引けます。
「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」です。

主な条件は、次のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建ち、相続の直前に親のほかに住む人がいなかった家
• 相続から3年たつ日の属する年の12月31日までに売却する
• 2027年12月31日までに売却する
• 売却代金が1億円以下

相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円までです（2024年以降の売却）。

家は耐震の基準を満たすか、取り壊して土地で売ることが求められます。
2024年以降は、売った翌年の2月15日までに改修か取り壊しが済めば対象です。

税金はどれくらい変わるか

所有期間は、親が持っていた期間も引き継ぎます。
売った年の1月1日で5年を超えていれば、税率は約20%です（国税庁 No.3208）。
売却の利益が1,000万円なら、税金は約200万円が目安です。

特例が使えれば、この税金がかからないこともあります。
売却を少しでも考えているなら、貸す前に税務署や税理士に確かめましょう。

貸したあとで売却する場合の扱いは、こちらで詳しく説明しています。

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修繕費と家賃の見込みで損得を比べる

貸すなら「直すお金を、何年の家賃で取り戻せるか」を先に確かめます。

相続した古い実家は、貸す前に水回りや屋根の修繕が要ることが多くあります。
入居後も、給湯器などが壊れれば貸主が直します。

仮の数字で比べてみる

次は、考え方を示すための仮の数字です。

項目	金額（仮）
貸す前の修繕費	200万円
家賃	月6万円（年72万円）
管理委託・固定資産税・保険	年20万円
手元に残る額	年52万円

※家賃収入にかかる税金や、空室は含めていません。

この例では、修繕費を取り戻すまでに約4年かかります。
空室の期間や、途中の修繕があれば、さらに延びます。

3,000万円控除が使える家なら、失う節税の額も比べます。
前の節の例のように失う税金が約200万円なら、家賃の手取り約4年分に当たります。

逆に、1981年6月以降に建った家など、控除の条件に当たらない家なら、この差は生まれません。
その場合は、売却と賃貸の手取りだけで比べられます。

家賃から経費を引いた額は不動産所得となり、確定申告が要ることもあります（国税庁 No.1370）。

家賃の調べ方は、こちらにまとめています。

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将来住む予定と、遠方かどうかで考える

将来住む予定があるなら、期間を決めて貸す

子どもが戻って住むなど、将来住む予定があるなら、売らずに残す理由になります。

ただ、ふつうの賃貸契約（普通借家）では、貸主の都合で返してもらうのは簡単ではありません。
貸主の側に正当な理由が要ります（借地借家法 28条）。

期間が来たら契約が終わる「定期借家」なら、戻る時期に合わせて貸せます（同38条）。
そのぶん、家賃は低めになることがあります。

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遠方に住んでいるなら、管理の手間を見込む

実家から遠くに住んでいると、入居者の対応や修繕の立ち会いが難しくなります。
管理会社に任せる前提で、手数料を引いた手取りで比べましょう。

遠方で管理を続けるのが重いなら、売却のほうが向くケースもあります。
一方で、賃貸の需要が高い場所なら、任せて貸す選択もあります。

売るか貸すか、迷ったときの決め方

売るほうが向くケース・貸すほうが向くケース

ここまでの判断基準を、向き不向きの目安として並べます。

• 売るほうが向く：古い家で3,000万円控除が使えそう、大きな修繕が要る、遠方で管理が難しい
• 貸すほうが向く：将来住む予定がある、駅に近いなど賃貸の需要がある、修繕が少なくて済む

どちらにも当てはまる点があるなら、手取りの差と、家族の気持ちの両方で決めましょう。

確かめる順番

判断に迷うときは、次の順に確かめると、話がまとまりやすくなります。

兄弟で相続した実家なら、全員の考えをそろえてから動きましょう。
共有のままだと、売るにも貸すにも話し合いが要ります。

どちらにも向かない家なら、買取や解体など、ほかの選択肢も比べてみましょう。
5つの質問に答える無料診断で、向いている選択肢を確かめることもできます。

まずは査定と見積りをそろえ、売却と賃貸の手取りを数字で並べてみましょう。