家を壊して更地にすると固定資産税は6倍になる？実際の上がり方と壊す時期

2026年10月1日

更地にすると固定資産税はどうなる？

家を壊して更地にすると、土地の固定資産税は上がります。ただし「6倍」にはなりません。

土地の税額は、約3.5〜4.2倍が目安です。
固定資産税だけなら最大で約4.2倍、都市計画税も合わせると3.5倍ほどという試算です。

一方で、家を解体すれば、家にかかっていた固定資産税はなくなります。
土地と建物を合わせた年間の総額で見ると、上がり幅はもう少し小さくなります。

税額は、毎年1月1日の時点の状態で決まります。
そのため、いつ壊すかで、上がった税額を払い始める年が変わります。

この記事で分かること

・更地にすると「6倍」ではなく約3.5〜4.2倍になる理由
・土地の税額の計算例と、家の分の税金
・税額が上がるのはいつからか（1月1日の考え方）
・相続した実家を壊す時期の決め方

実家を壊すかどうか、費用や手続きも含めて迷っているなら、こちらの記事から読むと全体が分かります。

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「6倍」にならない理由

家が建つ土地は「住宅用地の特例」で軽くなっている

住宅が建っている土地は、税金の計算のもと（課税標準額）が軽くなっています。
これを「住宅用地の特例」といいます（地方税法349条の3の2）。

土地の広さ	固定資産税	都市計画税
200㎡以下の部分	評価額の6分の1	評価額の3分の1
200㎡を超える部分	評価額の3分の1	評価額の3分の2

家を解体して更地にすると、この特例は適用されなくなります。
「6分の1が外れるから6倍」というのが、6倍の話のもとです。

更地の計算のもとは、評価額の70%が上限

特例が適用されなくても、更地の計算のもとは評価額の70%が上限です。
これを「負担調整措置」といい、税額が急に上がりすぎないようにする仕組みです（総務省）。

計算のもとが「6分の1」から「70%」に変わるので、土地の固定資産税は約4.2倍です。
都市計画税も合わせると、3.5倍ほど（約3.57倍）になります。

ポイント

4.2倍は「上限の70%で計算したとき」の目安です。
負担調整の状況によっては、70%より低い割合で課税されることもあります。

土地が200㎡を超える部分は、もとの特例が3分の1なので、上がり方は約2.1倍にとどまります。

参考

・総務省「固定資産税の概要」（税率1.4%・住宅用地の特例・負担調整措置・賦課期日）
・地方税法 349条の3の2（住宅用地の特例）：e-Gov 法令検索
・東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（都市計画税の住宅用地の特例）
（2026年9月29日に確認）

評価額1,200万円の土地で計算すると

実際の金額で比べると、上がり方のイメージがつかみやすくなります。
次の条件で試算します。

土地：150㎡、評価額1,200万円（すべて200㎡以下の部分）
建物：古い木造の家で、評価額100万円
税率：固定資産税1.4%、都市計画税0.3%
更地の計算のもとは、上限の70%とする

	家がある	更地にした
土地の固定資産税	約2.8万円	約11.8万円
土地の都市計画税	約1.2万円	約2.5万円
建物の税金（2つの合計）	約1.7万円	0円
1年の合計	約5.7万円	約14.3万円

土地の固定資産税は約4.2倍、都市計画税を含めた土地の税額は約3.57倍です。
建物の税金がなくなる分を引くと、年間の総額は約2.5倍になります。

家の分の税金

古い実家は、家の評価額が下がっていることが多くあります。
家の税金が小さいほど、壊したあとの総額の上がり方は大きく見えます。

同じ市区町村にある家屋の計算のもとが合計20万円未満なら、家屋の固定資産税はかかりません（免税点）。
2027年度からは、この額が30万円に上がります。

実家の土地で試算する手順

実家の土地でも、同じ方法でおおよその額を試算できます。
手元に、毎年春ごろに届く固定資産税の納税通知書を用意します。

納税通知書の「課税明細書」で、土地の価格（評価額）と面積を確かめる
その額に70%と1.4%をかけて、更地にしたときの土地の固定資産税を出す
今の土地と家の固定資産税の合計と比べる

相続のあと、納税通知書は代表として税金を納める相続人に届きます。
兄弟のだれが受け取っているか分からないときは、まず家族で確かめましょう。

実際の金額は、土地の評価額や広さ、市区町村の税率で変わります。

自治体によっては、独自の軽減をしていることもあります。
正確な税額は、市区町村（東京23区は都税事務所）の窓口で確かめましょう。

参考

・総務省「固定資産税の概要」（標準税率1.4%・免税点）
・東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（計算例・課税明細書の見方）
（2026年9月29日に確認）

税額が上がるのはいつから？1月1日の状態で決まる

固定資産税は、毎年1月1日の時点の土地と建物の状態で、その年度の税額が決まります（総務省）。
この日を「賦課期日」といいます。

たとえば、2026年に家を壊したとします。
壊した時期によって、更地の税額がかかり始める年度が変わります。

壊した時期	2027年1月1日の状態	更地の税額になる年度
2026年12月31日まで	更地	2027年度から
2027年に入ってから	家がある	2028年度から

年が明けてから壊すと、その年度は住宅用地の特例が適用されます。
ただし、その年度は家の固定資産税もかかります。

解体したら、建物の滅失登記や届け出を忘れずに

建物を取り壊したら、1か月以内に建物の滅失登記を申請します（不動産登記法57条）。
登記がない家屋は、市区町村に取り壊したことを届け出ます。

これを済ませないと、壊した家に翌年度も課税されることがあります。

注意

建て替えのために壊した場合は、1月1日に更地でも特例が続くことがあります。

1月1日に新しい住宅の工事に着手しているなどの条件があり、申告が必要です。
条件は自治体の案内で確かめましょう（東京都主税局のチラシ）。

参考

・総務省「固定資産税の概要」（賦課期日は1月1日）
・不動産登記法 57条（建物の滅失の登記）：e-Gov 法令検索
・東京都主税局「住宅を建て替える土地の特例措置のご案内」（PDF）
（2026年9月29日に確認）

解体から滅失登記までの手順は、こちらの記事にまとめています。

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相続した実家を壊す時期の考え方

壊す時期は、「壊したあと土地をどうするか」から逆に考えると決めやすくなります。

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しばらく持つなら：年が明けてから壊すと、更地の税額になる年度を1年遅らせられる
家を建てるなら：建て替えの特例の条件と、申告の期限を先に確かめる

更地にしてから売るか、家付きのまま売るかは、こちらの記事で比べています。

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