市街化調整区域の実家は建て替えられる？許可が要るかの見分け方と確かめ方

市街化調整区域の実家は建て替えられるのか

市街化調整区域の実家も、条件を満たせば建て替えられます。
ただし、市街化区域のように自由には建築できません。

市街化調整区域は、市街地が広がるのを抑えるための地域です（都市計画法7条）。
田畑や山林が多い郊外の土地に、よく指定されています。

市街化調整区域で建物を建築したり、建て替えたりするには、原則として許可が要ります（43条）。
許可を出すのは、都道府県や政令市・中核市などです。
実家が市街化調整区域にあるかは、自治体の都市計画図で分かります。

一方で、今ある家を同じ土地・同じ用途・同じ規模で建て替えるなら、許可不要とする例が多くあります。
どこまでを許可不要とするかは、自治体ごとに違います。

実家の建て替え全体の進め方（名義・費用）は、こちらの記事にまとめています。

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建て替えに許可が要るかを分ける3つの点

市街化調整区域での建て替えの扱いは、主に次の3つで決まります。

• いつ・どうやって建築された建物か（線引きの前からあるか、許可を受けて建てたか）
• どんな建て替えか（土地の範囲・用途・規模が今と同じくらいか）
• 誰が建てるか（前の持ち主や相続人か、それ以外の人か）

同じ土地・同じ用途・同じくらいの規模か

開発許可制度でいう「改築」は、用途・規模・構造が今の建物と大きく変わらない建て替えです。
この範囲に収まる建て替えを、許可不要とする自治体が多くあります。

例として、福岡市は許可不要の条件を次のように示しています。

見る点	福岡市の条件（抜粋）
土地	原則として、前の建物の敷地の範囲内
用途	原則として、前の建物と同じ用途
床面積	前の建物の1.5倍以下（自分が住む家は、175㎡までなら超えても可）
造成	大きな盛り土・切り土をしない

市街化調整区域の建て替えの数字や条件は、市区町村ごとに違います。
「1.5倍」のような倍率を置く自治体もありますが、上限の面積や手続きの名前はそれぞれです。

建て替えが許可不要でも、その証明書を先に取るよう求める市区町村があります。
福岡市では「開発行為等適合証明（通称：60条証明）」という手続きです。

条件から外れると、許可が要る

土地を広げる、住宅を店舗に変える、大きな家を建築する場合は、改築の条件から外れます。
その場合は、都市計画法の許可を受けてから建て替えます。

許可は、34条に準じた基準で判断されます。
市街化区域に近い集落として条例で指定された地域や、開発審査会という会議に諮る場合などです。

「線引き前」と「既存宅地」とは

「線引き」とは、市街化区域と市街化調整区域を分けて決めることです。
多くの地域で昭和40年代の後半に行われ、日付は地域ごとに違います。

線引き前からある家は、建て替えやすい

市街化調整区域になる前から建っている家は、あとから規制がかかった家です。
福岡市では、こうした建物の建て替えを、前の持ち主以外にも認めています。

実家が線引きより前からあるかは、次のような資料で確かめます。

• 土地と建物の登記事項証明書や、古い登記簿（閉鎖登記簿）
• 線引きの頃の航空写真
• 住民票などで、その頃から住んでいたことが分かるもの

既存宅地は、今は無い制度

「既存宅地」は、線引きの時点で宅地だった土地に、条件つきで許可なしの建築を認めた制度です。
この制度は、2001年5月18日に廃止されました。

今も「既存宅地」という言葉は、線引き前から宅地だった土地の意味で使われます。
ただ、そうした土地を廃止のあとどう扱うかは、自治体の基準しだいです。

相続人が建て替えるとき、貸すときの注意点

「属人性」のある家は、建てられる人が限られる

市街化調整区域には、線引きのあとに特別な扱いで建築された家があります。
代表は、農家の人が住む「農家住宅」や、農家の子が分かれて住む「分家住宅」です。

こうした家は、住める人や建て替えられる人が限られることがあり、これを「属人性」といいます。
相続人は、前の持ち主が受けた許可に基づく立場を引き継ぎます（都市計画法44条）。

そのため、相続人が同じ用途で住み続けたり、建て替えたりする道は残りやすくなっています。
一方、親族以外の人に土地ごと売る・貸すときは、あらためて許可が要ることが多くあります。

市街化調整区域の実家がこうした家かどうかは、見た目では分かりません。
窓口で、建てたときの許可の記録を確かめてもらいましょう。

住まいを貸家やアパートに変えるのは「用途変更」

自分たちが住む家を、人に貸す家やアパートにすると、用途が変わることがあります。
市街化調整区域では、用途変更にも原則として許可が要ります（43条）。
市街化調整区域の空き家をそのまま人に貸すときも、同じ扱いになることがあります。

国土交通省は、空き家を移住者向けの賃貸住宅などに変えることを、柔軟に認めるよう通知しています。
ただ、実際に認めるかどうかは、地域の基準しだいです。

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実家の土地で建て替えられるかの確かめ方

確かめる先は、実家のある自治体の開発許可の窓口です。
「開発指導課」「開発審査課」など、名前は役所ごとに違います。

遠方に住んでいても、まずは電話で聞ける窓口が多くあります。
市街化調整区域の相談先は、建築確認の窓口と別の課であることが多いです。
窓口では「いつ、誰が、どんな手続きで建てた家か」を聞かれます。

名義を先に整えておく

建て替えの相談や申請は、土地と建物の持ち主が行います。
兄弟で相続した市街化調整区域の実家なら、誰の名義で建築するかを先に話し合っておきましょう。

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました（相続を知った日から3年以内）。
それより前の相続も、2027年3月31日までに登記が要ります。
名義が亡くなった親のままでは、建て替えの手続きが進めにくくなります。

建て替えが難しいときの選択肢

建て替えが認められなくても、今の家を直して住む・貸す・売る道は残ります。
市街化調整区域の土地は買い手が限られやすいので、この地域の取引に慣れた不動産会社に相談しましょう。

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