再建築不可物件の買取とは？実家を業者や隣地に売るときの価格の目安と注意点

再建築不可物件の買取とは

再建築不可物件の買取とは、建て替えのできない土地と家を、不動産会社などに直接買ってもらうことです。
相続した実家が再建築不可でも、買取なら売却できる場合が少なくありません。

家を建てる土地は、原則として道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法43条）。
この条件を満たさない土地は、今の家を壊すと新しい家を建てられません。

再建築不可の物件は、一般の買主が住宅ローンを使いにくく、仲介では買い手が見つかりにくくなります。
そこで売却先の候補になるのが、次の2つです。

• 再建築不可物件を扱う買取業者：今の建物を直して使う前提で買う
• 隣の土地の持ち主（隣地）：土地を合わせて広げられるので、買う理由がある

ただし価格は、建て替えできるふつうの物件より下がるのが一般的です。

実家が再建築不可かどうかの確かめ方と、売る以外の選択肢は、こちらの記事にまとめています。

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買取業者は再建築不可物件をどう見るか

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再建築不可で建て替えられない分、今の建物をどう生かすかが査定の中心です。

買取そのものの仕組みや、仲介との違いは、入口の記事にまとめています。

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買った後の主な使い道

業者が考える使い道は、主に次のようなものです。

• 建物をリフォームして、賃貸に出す
• リフォームしてから、現金で買う人や投資家に売り直す
• 隣地の人に売る、または隣地と合わせて売る
• 通路の幅を広げるなどして、建て替えられる土地に整えてから売る

一般の人が買いにくい理由の一つは、住宅ローンです。
たとえばフラット35は、敷地が道に原則2m以上接することを条件にしています（住宅金融支援機構）。
そのため、現金で買える業者や投資家が主な買い手になります。

買取業者に売却するメリット

再建築不可の実家を買取で売却するメリットは、主に次の3つです。

• 今の状態のまま売れる：古い建物を直さず、家財が残っていても相談できる
• 早く現金にできる：買主を探す期間がないので、仲介より早く決まりやすい
• 売り出しの広告を出さない：近所に知られずに売却を進めやすい

遠方に住んでいて実家に通えない人には、手間が少ないこともメリットです。
家財が残ったままの売却は、こちらの記事で扱っています。

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査定で見られるところ

再建築不可物件の買取価格の目安

再建築不可物件の買取価格に、公的な「相場の何割」という決まりはありません。
不動産会社などの解説記事を読み比べると（2026年9月）、次のような幅で紹介されていました。

売却先	建て替えできる同じ条件の物件と比べた目安
買取業者	3〜5割ほど（5〜7割とする記事もある）
仲介で一般の買主	5〜7割ほど
隣地の持ち主	6〜8割ほど

どの数字も業者側の目安で、実家の価格を約束するものではありません。
同じ再建築不可物件でも、立地と建物の状態で大きく変わります。

価格が上がりやすい条件・下がりやすい条件

• 上がりやすい：駅に近い、建物がまだ使える、隣地の購入などで建て替えの見込みがある
• 下がりやすい：傷みが大きい、私道や境界の問題がある、借り手の少ない地方

建物が使えないほど傷んだ再建築不可物件は、買取を断られることもあります。
建物が使えるうちに動くほど、売却先の選択肢は多く残ります。

再建築不可のほかにも売りにくい事情がある実家の買取は、こちらの記事にまとめています。

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近所のふつうの物件の値段を調べておく

「何割」の元になるのは、近所にある建て替えできるふつうの物件の値段です。
近所の相場が分かると、提示された買取価格が低すぎないかを判断しやすくなります。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、近所の実際の取引価格を調べられます。

買取の価格の決まり方は、こちらの記事で詳しく扱っています。

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隣地の人に買ってもらう

隣地の人は、再建築不可物件の買い手として、有力な候補になりやすい相手です。
土地を合わせると、隣地が広く、形のよい土地になることがあるからです。

隣地も再建築不可の土地なら、合わせることで接道の条件を満たせる場合もあります。
隣地にとってメリットが大きいので、買取業者より高い価格で売却できることがあります。

打診は、査定を取ってから

隣地の人に断られても、再建築不可物件の買取業者への売却や、仲介で買主を探す道は残ります。

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買取で売るときに気をつけたいこと

引き渡し後の責任の取り決めを確かめる

引き渡した家に、契約と違う欠陥があれば、売主は責任を問われることがあります（契約不適合責任。民法562条など）。
買取業者が買主なら、この責任を負わない（免責）とする契約が多く見られます。

ただし、知っていて伝えなかった欠陥は、免責の特約があっても責任を免れません（572条）。
雨漏りやシロアリなど、知っていることは正直に伝えましょう。

名義と兄弟の同意を先にそろえる

再建築不可の実家を売却するには、先に相続登記で名義を相続人に変える必要があります。
相続登記は2024年4月1日から義務になりました（法務省）。

兄弟の共有名義なら、家全体を売るには全員の同意が要ります。
話がまとまらないときの持分の売却は、別の記事で扱います。

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3,000万円の特別控除は条件を確かめる

相続した空き家を売ったとき、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます（国税庁）。

対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家です。
家を残して売るなら、耐震基準に合っていることが条件です。

売却の翌年2月15日までに、買主が耐震改修や取り壊しをする場合も対象になります。
ただ、再建築不可の土地では買主が取り壊すことは少なく、使いにくいことがあります。
相続人が3人以上なら、1人あたりの上限は2,000万円です。

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