取得費加算の特例とは？相続税を払った実家を売るときの条件・期限・計算

2026年10月1日

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、相続した財産を売るとき、払った相続税の一部を「取得費」に足せる制度です。
対象は、相続税を納めた人です。

取得費は、売った利益（譲渡所得）を計算するときに、売った金額から差し引く経費のようなものです。
取得費が増えれば、そのぶん利益が減り、所得税と住民税も軽くなります。

同じ財産に、相続税と譲渡所得の税金が重なってかかる負担を和らげるための特例です。
根拠は租税特別措置法39条です。
国税庁は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」として案内しています。

対象になるのは、土地・建物などの不動産や株式です。
この記事では、相続した実家の不動産を売却する場面に絞って説明します。

この記事で分かること

・取得費加算の特例を適用できる3つの条件
・「相続から3年10か月」の売却期限の数え方
・取得費に足せる相続税額の計算と、仮の数字での例
・空き家の3,000万円特別控除との選び方
・兄弟で相続したときと、確定申告の手続き

相続した実家を売ったときの税金の全体は、こちらの記事にまとめています。

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: 相続した実家（不動産）を売却したときの税金は？譲渡所得税の計算と特例・確定申告

相続した実家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。取得費と譲渡費用の考え方、親から引き継ぐ所有期間と税率、3,000万円控除などの特例、売った翌年の確定申告までを順に説明します。

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参考

・国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（根拠：租税特別措置法39条）
（2026年9月30日に確認）

取得費加算の特例を適用できる条件と期限

取得費加算の特例の適用を受ける条件は、次の3つです（国税庁）。

相続や遺贈（遺言による贈与）で財産を取得した人である
その財産を取得した人に、相続税がかかっている
決められた期限までに、その財産を譲渡（売却）している

相続税を払っていない人は、取得費加算の特例を適用できません。
遺産が基礎控除の範囲に収まって相続税がかからなかったなら、対象外です。
配偶者の税額軽減などで、相続税額が0円になった人も同じです。

売却の期限は「相続から3年10か月」が目安

期限は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
そこに3年を足すので、亡くなった日からおよそ3年10か月になります。

時期	できごと
相続の開始（亡くなった日）	この翌日から売却が対象
10か月後	相続税の申告期限
3年10か月後	取得費加算の特例の売却期限

売った日は、原則として引き渡しの日で数えます。
売買契約の日を選ぶこともできます。

遠方の実家は、片づけや買主探しに時間がかかりがちです。
期限の1年ほど前には、不動産会社に相談を始めておくと安心です。

注意

相続税の申告より先に実家を売ることもあります。
譲渡所得の確定申告のときに相続税額が決まっていなければ、特例を入れずに申告します。

その後、相続税を期限内に申告した場合は、「更正の請求」で特例を適用できます。
期限は、相続税の申告の翌日から2か月以内です（租税特別措置法39条4項）。

実家を仲介で売る流れの全体は、こちらの記事にまとめています。

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参考

・国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（特例の適用を受けるための要件）
・国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」（申告期限）
（2026年9月30日に確認）

取得費に加算できる相続税額の計算

取得費に足せる金額は、次の式で計算します。

計算式

加算額＝その人の相続税額 × 売った財産の相続税評価額 ÷ その人が相続した財産の合計

分母の「相続した財産の合計」は、借金などの債務を差し引く前の金額です。
つまり、払った相続税のうち、売った財産のぶんを取り出して足すしくみです。

仮の数字で計算してみる

兄が、実家を含む財産を相続したとします（数字はすべて仮のものです）。

兄の相続税額：580万円
兄が相続した財産の合計：6,000万円
実家の相続税評価額（土地と建物）：1,800万円

加算額は、580万円 × 1,800万円 ÷ 6,000万円＝174万円です。

実家の不動産を2,500万円で売却したとします。
取得費125万円、仲介手数料などの譲渡費用が100万円なら、譲渡益は2,275万円です。
特例を使うと、取得費に174万円を足して、譲渡益は2,101万円になります。

所有期間が5年を超える長期の税率（20.315％）なら、税金はおよそ35万円軽くなる計算です。
所有期間は親から引き継ぐので、古い実家なら長期になることが多いでしょう。

加算額の上限

加算額は、特例を使わないで計算した譲渡益が上限です。
売って損が出ているなら、この特例で税金が戻ることはありません。

加算額は、土地・建物など売った財産ごとに計算します。

親が買ったときの金額が分からず、売った金額の5％を取得費にする場合は、譲渡益が大きくなりがちです。
取得費加算は、この5％で計算した取得費にも足せます。
この特例の効果が出やすいのは、こうした古い実家です。

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参考

・国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（計算方法・計算式）
・国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（長期・短期の税率）
（2026年9月30日に確認）

空き家の3,000万円特別控除とどちらを使うか

実家の売却では、取得費加算と空き家の3,000万円特別控除を一緒に適用できません。
空き家の特例の条件に、「取得費加算の特例を受けていないこと」があるためです。

比べる点	取得費加算の特例	空き家の3,000万円特別控除
相続税	払っていることが条件	払っていなくてよい
減る金額	相続税の一部を取得費に足す	譲渡益から最高3,000万円を引く
売却の期限	相続から3年10か月	相続から3年を過ぎる日の年の12月31日（2027年12月31日まで）
家の条件	特になし	1981年5月31日以前の建築、一人暮らしだった家など