相続した土地でアパート経営を始める前に：向いている人・向いていない人と、借入・空室・修繕の見通し

相続した土地でアパート経営を始める前に

相続した土地でアパート経営を始めるかは、「土地」より先に「あなたと家族が続けられるか」で決めます。

アパートは、建てて終わりではありません。
借入の返済、空室、修繕が、20年、30年と続く事業です。

親の相続のあと、実家の土地に「アパートを建てませんか」と提案が届くことがあります。
提案書の収支は、満室と今の金利を前提にしていることが多いものです。

アパート経営は、家賃収入を約束するものではありません。

この記事では、相続した土地でアパート経営を始める前に確かめたいことを説明します。
向き・不向きと、お金の見通しに分けて見ていきます。

実家を建て直して貸すこと全体の流れは、こちらの記事にまとめています。

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アパート経営に向いている人・向いていない人

同じ土地でも、相続した人の資金や暮らしによって、向き・不向きは変わります。
次のチェックで、自分とほかの相続人に当てはめてみてください。

向いている人

向いていない人

• 手元の資金が少なく、建築費のほとんどを借入に頼る
• 「相続税が減るから」が、建てる理由のほとんどを占めている
• 遠方に住み、任せられる不動産の管理会社や身内もいない
• 兄弟など相続人の意見が分かれていて、話がまとまらない

土地そのものがアパートに向くか（駅からの距離や周りの空室）は、また別の見方が要ります。
5つの質問に答える無料診断で、ほかの選択肢と並べてみるのも一つの方法です。

借入と空室の見通しを立てる

収支は「うまくいったとき」ではなく、「うまくいかなかったとき」で確かめます。
アパート経営で行き詰まりやすいのは、借入の返済と空室が重なったときです。

借入は、返済が終わる年齢まで考える

アパートの建築費の多くを借入でまかなうなら、返済は長い期間になります。

返済が終わるときに自分が何歳か、次の相続で誰が引き継ぐかも考えておきます。
借入が残ったまま次の相続が起きると、借入も相続の対象になります。

金利が変わる借入なら、金利が上がったときの返済額も出してもらいましょう。
返済が家賃収入を上回る月が続くと、手元の資金から払うことになります。

空室は「出るもの」として計算する

2023年の調査では、賃貸用の空き家は全国で約443万戸でした（総務省）。
借りたい人の少ない地域では、新しいアパートでも空室が出ることがあります。

アパートの提案書を見るときは、次の条件でも返済できるかを試してもらいます。

試す条件	確かめたいこと
空室が2〜3割続く	返済と経費を払っても赤字にならないか
家賃が年数とともに下がる	10年後、20年後の家賃の見込みがあるか
金利が上がる	返済額がどこまで増えるか

提案書の利回りの読み方と、うまくいかなかった例は、こちらの記事で説明しています。

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修繕と、建てたあとに続くお金

アパートは年数とともに傷み、外壁や屋根、給湯器などの修繕が順に来ます。
修繕費は、家賃収入があるうちに少しずつ積み立てておくのが基本です。

国土交通省も、賃貸住宅の持ち主に、長い目での修繕の計画を勧めています。
アパートの提案書に、10年後・20年後の修繕費が入っているかを確かめましょう。

毎年かかるお金

• 借入の返済と、固定資産税・保険料
• 管理会社への委託費と、入居者が替わるときの手入れ
• 家賃収入は不動産所得になるため、毎年の確定申告

遠方に住んで実家の近くに通えないなら、不動産の管理会社に任せる前提で収支を組みます。
その委託費も、経費として計算に入れておきます。

サブリース（一括借り上げ）は、トラブルが起きやすい契約

サブリースは、業者がアパートを一括で借り上げ、入居者に貸す契約です。
「家賃保証」と聞くと安心に見えますが、トラブルが起きやすい契約です。

仕組みと注意点は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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相続税の評価はどう変わるか（一般論）

アパートを建てると、土地と建物の相続税の評価は下がる方向に働きます。

ただし、ここで書くのは相続税の一般的な考え方です。
実際の評価額は、土地の場所や相続人の数などで変わります。

土地と建物の評価の考え方

• 土地：貸している建物の敷地は「貸家建付地」として評価し、借地権割合と借家権割合をかけた分が下がる
• 建物：固定資産税評価額をもとにし、貸していれば借家権割合の分が下がる（財産評価基本通達89・93）
• 特例：貸している土地は、小規模宅地等の特例で200㎡まで50%減らせることがある

賃貸割合（貸している部屋の割合）で評価が変わります。
相続のときに空室が多いと、下がり方も小さくなります。

また、相続の前3年以内に貸し始めた土地は、原則として小規模宅地等の特例の対象外です（例外あり）。

相続税対策のアパートでつまずく理由は、こちらの記事にまとめています。

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始める前に、家族でしておくこと

アパート経営を決める前に、次の順で準備すると、あとで迷いにくくなります。

名義

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
名義が亡くなった親のままでは、借入や工事の契約が進めにくくなります。

これから相続する土地なら、親が元気なうちに建てるか、相続のあとに建てるかで税金の扱いも変わります。
生前贈与を使うなら贈与税がかかることもあるので、税理士と相談して決めましょう。

アパートを建てない選択肢と比べておくと、相続人の間でも納得しやすくなります。
土地をそのまま持つか、売って分けるかの考え方は、次の記事で説明しています。

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