個人間で賃貸するには？空き家の実家を不動産会社を通さずに貸すときの契約書と注意点

個人間の賃貸とは

個人間の賃貸とは、不動産会社を通さず、持ち主と借りる人が直接、賃貸の契約を結ぶことです。

自分の家を自分で貸すだけなら、宅地建物取引業の免許（宅建業の免許）は要りません。
免許が要るのは、売買や、他人の物件の賃貸を仲介することを仕事にする場合です（宅地建物取引業法 2条）。

個人間で貸すメリットとデメリット

個人間で貸すメリットは、不動産会社への手数料がかからず、入居者を自分で選べることです。
管理会社に払う管理料もかからないため、手元に残る賃料は増えやすくなります。

デメリットは、ふだん不動産会社がしている仕事を、すべて持ち主が引き受けることです。

• 契約書を作り、物件の条件を説明する
• 敷金や保証の形を決め、家賃を受け取る
• 滞納や故障などのトラブルに対応する

手数料が浮くメリットと、手間や責任が増えるデメリットを比べて決めましょう。
そもそも貸すのが向いているか迷うなら、無料診断でほかの選択肢と並べてみるのも一つの方法です。

実家を賃貸に出すこと全体については、こちらの記事にまとめています。

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個人間の賃貸で使う契約書と、重要事項の伝え方

賃貸の契約は口約束でも成り立ちますが、個人間こそ書面の契約書を作りましょう。
退去のときや家賃の値上げのときに、決めた内容を見返せるからです。

ひな形は国の「賃貸住宅標準契約書」

国土交通省が「賃貸住宅標準契約書」を公開しています。
Word 形式もあり、空欄を埋めて使えます。

保証の形に合わせて、「家賃債務保証業者型」と「連帯保証人型」の2つがあります。
どちらを使うかは、次の節の保証の形で決めます。

契約書には、少なくとも次のことを書いておきます。

重要事項の説明は、自分で書面にして渡す

不動産会社が仲介すると、契約の前に宅地建物取引士が重要事項を説明します（宅建業法35条）。
個人間の賃貸では、この説明の義務はありません。
物件の状態を入居者に伝えるのは、持ち主自身の役目になります。

ただ、説明がないまま貸すと、あとで「聞いていない」と言われやすくなります。
知っている不具合は、書面にして渡し、受け取ったしるしをもらっておきましょう。

普通借家か、定期借家か

ふつうの契約（普通借家）では、貸主から契約を終わらせるのは簡単ではありません。
いずれ売る・戻る予定があるなら、期間を決めて貸す「定期借家」も考えます。

定期借家は、契約書とは別の書面で、事前に説明することが条件です（借地借家法 38条）。
個人間でも、この手順は省けません。

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敷金・連帯保証人・家賃保証会社

個人間の賃貸で一番の心配は、家賃の滞納です。
敷金と保証を組み合わせて備えます。

敷金は、退去時に精算する預かり金

敷金は、滞納した家賃や、借りる人が負担する修繕に充てるための預かり金です（民法622条の2）。
退去して家が戻ったら、差し引いた残りを返します。

額は賃料の1〜2か月分が目安ですが、地域の慣習で変わります。
不動産情報サイトで、近くの似た物件の賃料や敷金を見ておきましょう。

連帯保証人か、家賃保証会社か

形	仕組み	気をつけること
連帯保証人	親族などの個人が、滞納を代わりに払う	保証の上限額（極度額）を書かないと無効
家賃保証会社	会社が滞納分を立て替え、借りる人に請求する	保証料は借りる人の負担が一般的

個人の連帯保証人には、「極度額」を書面で決めることが必要です（民法465条の2）。
2020年4月の民法の改正で加わったルールです。
「〇〇万円まで」と決めずに結んだ保証は、効力がありません。

家賃保証会社は、国土交通省の登録制度で登録業者の一覧が公開されています。
登録は任意ですが、選ぶときの目安になります。

トラブルが起きたときの対応

個人間の賃貸では、トラブルの窓口も持ち主自身です。
よくあるのは、滞納・設備の故障・退去時の精算の3つです。

家賃の滞納は、段階を踏んで対応する

60万円以下のお金の請求なら、簡易裁判所の少額訴訟という手続きもあります。
原則1回の審理で、判決まで進みます。

故障の修理と、退去時の精算

借りている間の設備の故障は、原則として貸主が直します（民法606条）。
古い実家では給湯器や水回りの故障が多いため、頼める業者を先に探しておきます。
入居者から連絡を受けたら、なるべく早く修理の日程を決めましょう。

退去のときは、ふつうに暮らしてできた傷みは貸主の負担です。
負担の分け方は、こちらの記事にまとめています。

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自主管理の手間と、遠方の持ち主の選び方

不動産会社を通さないと、管理はすべて自分で行う「自主管理」になります。
入居後に持ち主がすることは、たとえば次のとおりです。

• 入居者の募集と、申し込んだ人の審査（収入・勤め先・保証人）
• 毎月の入金の確認と、遅れたときの連絡
• 故障や雨漏りの連絡を受け、業者を手配する
• 入居者や近所からの苦情への対応、庭木や草の手入れの取り決め
• 更新・解約の手続きと、退去時の立ち会い
• 家賃収入の確定申告

家賃収入の税金は、こちらの記事で扱っています。

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身内や知人に貸すときに決めておくこと

相手が知り合いだと、家賃の催促や値上げの話がしにくくなります。

家賃は相場を目安に決め、「身内だから」の値引きは理由と期間を書いておきましょう。

兄弟で相続した実家なら、貸す相手と条件を兄弟全員で決めておきます。
名義が亡くなった親のままなら、先に相続登記を済ませておくと安心です。
相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請します。

遠くに住んでいるなら、管理だけ任せる形もある

実家から遠く、すぐに駆けつけられないなら、自主管理は負担が大きくなります。
契約は個人間で結び、入居後の管理だけを管理会社に任せる形もあります。

管理料は家賃の3〜5％が目安で、地域や管理会社によって違います。
入居者からの連絡の窓口を任せるだけでも、トラブル時の負担は軽くなります。
複数の管理会社で、任せられる範囲と費用を比べてみましょう。

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個人間の賃貸は、契約書と保証の形を先に整えることが、身内に貸すときほど大切です。
決めた内容を書面に残しておけば、関係を壊さずに貸し続けやすくなります。