リースバックの家賃はいくら？決まり方と相場の目安、周りの家賃との比べ方

リースバックの家賃とは

リースバックの家賃は、周りの相場より「売却価格×期待利回り÷12」を軸に決まることが多いものです。

リースバックでは、自宅を売ったあとも、買ったリースバック会社（事業者）に賃料を払って住み続けます。
会社にとって、この賃料は買い取りに使った資金を回収するための収入です。

そのため、家賃は家の広さや周りの相場より、売却価格とのつり合いで設定されがちです。
同じ家でも、高く売れば毎月の賃料も高くなる関係になります。

親の家でリースバックを考えるなら、月々の支払いを年金などで無理なくまかなえるかが大切です。
まずはリースバックの賃料の決まり方を知り、提示された金額を自分で確かめられるようにしておきましょう。

リースバックの仕組み全体は、こちらの記事にまとめています。

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家賃の計算式：売却価格×期待利回り÷12

基本の式

リースバックの家賃は、次の式で設定するのが一般的です。

期待利回りとは、買ったお金に対して、1年でどれだけの賃料収入を見込むかの割合です。
たとえば年8%なら、売却価格の8%を1年分の賃料として受け取る考え方です。

売却価格と利回りで見る月々の家賃

式にあてはめると、月々の支払いは次のようになります（単位：万円）。

売却価格（万円）	年6%のとき	年8%のとき
1,000	約5.0	約6.7
1,500	約7.5	約10.0
2,000	約10.0	約13.3

売却価格が同じでも、割合が2%違うだけで、月に数万円の差が出ます。
売却価格が大きいほど、この差は広がります。

比べるときは、賃料の額だけでなく、その裏にある期待利回りも聞いておきましょう。

売却価格と周辺相場を組み合わせる会社もある

国土交通省の検討会で示された事業者アンケートには、賃料の決め方の回答が並んでいます。
「買取価格×（6〜8%÷12か月）」のほか、周辺相場と利回りを組み合わせる回答もありました。

つまり、式の答えがそのまま賃料になるとは限りません。
周りの相場や社内の決まりで、上下を調整するリースバック会社もあります。

期待利回りの目安と、家賃が変わる条件

目安は年6〜8%ほど。ただし会社で幅がある

国のアンケートに寄せられた式の例では、期待利回りは年6〜8%でした（上の資料4）。
リースバック会社の解説記事でも「6〜8%」「7〜13%」など、示す幅は事業者ごとに違います。

この割合は、リースバック会社が物件ごとに設定する数字です。
法律で上限が決まっているものではないので、提示を受けて初めて分かります。

国のガイドブックの例では年12%ほど

国土交通省のガイドブックには、約2,000万円で売ったマンションの賃料が月約20万円の例があります。
1年で240万円なので、売却価格に対する割合は年12%ほどです。

これはトラブルの事例として載っているもので、10年住むと家賃の合計が売却代金を上回る計算です。

家賃が高め・低めになりやすい条件

期待利回りや賃料は、次のような条件で上下しやすいとされています。

• 場所：売り直しやすい都市部は低め、買い手の少ない地域は高めになりやすい
• 家の種類：マンションは管理費・修繕積立金を会社が負担するぶん、上乗せされることがある
• 古さ：築年数が古い戸建ては、修繕の費用を見込んで高めになりやすい
• 契約の種類：普通借家か定期借家かで、会社が見込む期間と割合が変わる

相続した実家のような古い戸建ては、修繕の見込みが賃料に表れやすいと考えておきましょう。

賃貸借契約の種類と住める期間の違いは、こちらの記事で説明しています。

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周りの家賃相場との比べ方

リースバックの家賃は、同じ家をふつうに借りる場合の相場より高めになるのが一般的です。
一般的に会社は、買い取りの資金や固定資産税、修繕の費用を賃料で回収しようとするからです。

高すぎないかを見るには、次の順で周りの家賃と比べます。

統計の平均も、目安の一つになる

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）では、借家の1か月の家賃は全国平均で59,656円でした。
木造の民営借家に限ると54,409円です。

アパートやマンションも含めた全国の平均なので、地域や広さで大きく変わります。
実家の周りの家賃を知るには、物件サイトと地元の不動産会社の査定が確かめやすい方法です。

周りより高いときに聞きたいこと

一方、実家を持ち主のまま貸すなら、賃料は周りの相場で決まり、受け取る側になります。
貸す場合の考え方は、こちらの記事にまとめています。

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売却代金が家賃の何か月分かを計算する

リースバックの賃料は、売却代金が家賃の何か月分にあたるかで見ると、重さが分かります。
国土交通省のリースバックに関するガイドラインも、業者がこの点を説明することを望ましいとしています。

期待利回り	家賃の合計が売却代金に追いつくまで
年6%	16年8か月
年8%	12年6か月
年12%	8年4か月

たとえば1,500万円で売り、家賃が月10万円なら、150か月（12年6か月）で同じ額になります。
親があと何年その自宅に住みたいかと並べると、合うかどうかが見えてきます。

受け取った資金をほかの目的に使う予定があるなら、その分も差し引いて考えます。
残るお金と年金で、住みたい年数の賃料をまかなえるかを、家族で一緒に計算しておきましょう。

家賃が上がることもある

国民生活センターには、リースバックの家賃が3年後に上がった相談が寄せられています。
約6万円だった家賃が、約11万円になった例です。

業者は「3年後に上がることは契約時に説明した」と答え、売却代金はすでに生活費で使った後でした。

家賃を抑えたいなら、売却価格とセットで考える

売却価格を低めにして、毎月の支払いを抑える組み立て方もあります。
ただし受け取るお金は減るので、売却価格の相場も知っておきましょう。

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2〜3社の家賃を並べて比べる

家賃の決め方はリースバック会社で違うので、2〜3社の提示を並べて比べるのが基本です。
売却価格・家賃・何か月分かを1枚の表にすると、遠方に住む子や兄弟とも話し合いやすくなります。

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