実家の建て替えは何から始める？相続前後の名義・費用・進め方と、建てられる土地かの確かめ方

実家の建て替えとは

実家の建て替えとは、親の家（実家）を解体し、同じ土地に新しい家を建てることです。
自分や家族が住むために建てる人もいれば、貸すために建てる人もいます。

どちらの目的でも、最初に確かめることは同じです。
その土地に家を建てられるか、誰の名義で建てるか、費用を誰が出すかの3つです。

相続した実家は、名義が亡くなった親のままだったり、兄弟の共有だったりします。
建築会社に相談する前に、家族で決めておくことが多い工事です。

貸すために建て直す形は、こちらの記事にまとめています。

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まず、建て替えられる土地かを確かめる

古い実家には、今の法律では新しい家を建てられない土地があります。
解体したあとで分かると困るので、最初に確かめます。

道路に2m以上接しているか（再建築不可）

家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります（建築基準法43条）。
この条件を満たさない土地は「再建築不可」と呼ばれ、古い住宅地の実家で見かけます。
建て替えはできなくても、リフォームなら工事できることがあります。

実家の前の道が4m未満でも、道路とみなされる道（42条2項の道路）なら建て替えられることがあります。
その場合は、道の中心から2m下がった線まで敷地を後ろに下げます（セットバック）。
下げた分だけ敷地が狭くなり、建てられる家も小さくなります。

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市街化調整区域ではないか

市街化調整区域は、市街地を広げないために、建物を建てることを抑えている地域です。
この地域で家を新築・改築するには、原則として都道府県知事などの許可が必要です（都市計画法43条）。

同じ大きさ・同じ用途の建て替えなら認められやすい一方、条件は自治体ごとに違います。
住むための家から、貸すためのアパートに変えるのは、難しいことが多いです。

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名義は、相続の前か後かで考え方が変わる

土地の名義と、新しく建てる家の名義は、分けて考えます。
家の名義は、原則としてお金を出した人にします。

親が元気なうちに、親の土地に子が建てる

実家の土地に、子が地代を払わずに家を建てることがあります。
これは土地を無償で借りる形（使用貸借）で、借りる権利に贈与税はかかりません（国税庁 No.4552）。

ただし、土地は親のもののままで、将来は遺産の一部になります。
兄弟がいるなら、「その土地を誰が相続するか」を先に話しておくと、あとでもめにくくなります。

住宅ローンを組むときは、親の土地を担保にするので、親の同意が必要です。
親が認知症になると同意や契約が難しくなるため、早めに話を進める人もいます。

相続したあとに建て替える

親が亡くなったあとなら、まず相続登記で実家の土地を相続人の名義にします。
相続登記は2024年4月1日から義務で、相続を知った日から3年以内が期限です。
名義が親のままでは、建築の契約やローンの手続きが進めにくくなります。

兄弟の共有名義の土地に建てるには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。
共有のまま建てるより、建てる人が土地を相続する形に整えるほうが、あとが分かりやすくなります。

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建て替えの費用と、家族での分け方

実家の建て替えの費用は、建築費だけではありません。
主な費用は、次のとおりです。

時期	主な費用
建てる前	家財の片付け、解体費用、地盤調査、設計費
工事中	建築費、仮住まいの家賃、2回分の引っ越し
建てたあと	登記費用、ローンの手数料、固定資産税

建築費は、広さや構造、地域で大きく変わります。
柱や基礎が傷んでいなければ、リフォームと費用を比べてみる価値もあります。

費用の内訳と目安は、こちらの記事にまとめています。

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親から資金をもらうときの贈与税

親から建て替えの資金をもらうと、原則として贈与税がかかります。
ただし、自分が住む家のための資金なら、非課税の特例があります（国税庁 No.4508）。

• 住宅取得等資金の非課税：2026年12月31日までの贈与が対象。省エネ等住宅は1,000万円、それ以外は500万円まで
• 相続時精算課税：贈与者ごとに累計2,500万円まで（別に年110万円の基礎控除）。親が亡くなったとき、もらった分を遺産に足して相続税を計算する（国税庁 No.4103）

どちらも、翌年3月15日までの贈与税の申告が条件です。
貸すための家の資金には、住宅取得等資金の非課税は使えません。

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国や自治体の補助金は、省エネ住宅や耐震、古い家の解体などが対象になることがあります。
自治体ごとに条件と申請の時期が違うので、工事の契約前に市区町村の窓口で確かめます。

実家の建て替えの進め方

実家の建て替えは、家族の話し合いから登記まで、1年以上かかることもあります。
おおまかな流れは次のとおりです。

古い実家を解体したら、1か月以内に建物の滅失登記を申請します（不動産登記法57条）。
新しい家の登記とあわせて、土地家屋調査士や司法書士に頼むのが一般的です。

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目的によって、考えることが変わります。

見るところ	住むために建てる	貸すために建てる
間取り	家族の暮らしと、将来の同居	周りの借り手に合う広さ
資金	住宅ローン、親からの贈与の特例	事業のローン、家賃からの返済
判断の軸	何年住み続けるか	借りたい人がいる場所か

親との同居を考えるなら、二世帯住宅のように将来1人になったときも使いやすい間取りを検討します。
貸すなら、家賃収入は約束されないので、何社かの計画を比べます。

建て替えのほかの選択肢とも比べる

実家の建て替えは費用の大きい工事なので、ほかの選択肢と比べてから決めましょう。
住み続けるならリフォーム、住まないなら売る・貸す道もあります。

• リフォーム：柱や基礎が使えるなら、建て替えより費用を抑えやすい。再建築不可の土地でも工事できることがある
• 一部を貸す：建て替えて一部を貸す賃貸併用住宅なら、家賃をローン返済に充てる考え方もある
• 売る・壊す：誰も住まないなら、売却や解体して土地を持つ道もある

リフォームでも、耐震や断熱の工事で補助金が使えることがあります。
どれが合うか迷うときは、無料診断で向く選択肢の順番を見てみるのも一つの方法です。

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