相続した実家の土地活用、方法はどれがある？アパート・駐車場・貸地・売却の比べ方

相続した実家の土地活用とは

土地活用とは、使っていない土地を貸したり、建物を建てたりして、収入や役割を持たせることです。
相続した実家の土地活用なら、家を壊してアパートや駐車場にするほか、土地ごと貸す方法もあります。

土地活用をせずに売るのも、比べるべき選択肢の一つです。
大事なのは、どの土地活用が一番もうかるかではなく、自分の条件に合うかどうかです。

土地の有効活用をすすめる広告には、収入の見込みが大きく書かれがちです。
ただ、同じ方法でも、場所や土地の広さ、借り入れの有無で結果は大きく変わります。

建物を建てて貸す選択肢の全体は、こちらの記事にまとめています。

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実家の土地の主な活用方法

実家の土地の活用方法は、大きく「建てて貸す」「土地のまま貸す」「売る」に分かれます。
代表的な方法を並べます。

活用方法	どんな方法か
アパート・賃貸住宅	家を壊してアパートなどを建て、家賃を受け取る
駐車場	更地にして、月極やコインパーキングにする
貸地（定期借地）	土地のまま会社などに貸し、地代を受け取る
家をそのまま貸す	今の実家を直して、賃貸に出す
売却	土地（または家ごと）を売って、現金に替える

アパートを建てる

建築費は大きく、多くは借り入れで建て、家賃から長く返していく方法です。
建物の一部に自分が住む、賃貸併用住宅という形もあります。

• メリット：土地を手元に残したまま、入居があれば家賃収入が入る
• 注意点：借りたい人が少ない場所では、空室と借り入れのリスクが大きい

建てたあとの賃貸住宅経営が向く人・向かない人は、こちらの記事で説明しています。

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駐車場にする

建物を建てないので、アパートより初期費用が小さく、やめやすい方法です。
月極駐車場は自分で貸し、コインパーキングは運営会社に土地を貸すのが一般的です。

• メリット：始めやすく、ほかの土地活用や売却に切り替えやすい
• 注意点：同じ広さのアパートより収入は小さく、固定資産税は上がりやすい

駐車場とアパートの比べ方は、こちらの記事にまとめています。

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土地のまま貸す（定期借地）

土地を会社などに貸し、借りた側が建物を建てる方法です。
店舗などに貸す「事業用定期借地」は、期間を10年以上50年未満で決めます。
契約は公正証書でする決まりです（借地借家法23条）。

• メリット：建築費の借り入れがいらず、期間が終われば原則更地で戻る
• 注意点：道路沿いの広い土地など、借り手のつく場所は限られる

家をそのまま貸す・売る

家がまだ使えるなら、壊さずに直して貸すほうが、出費は小さく済みます。
土地活用と並べて、売却の見込み額も一度は調べておきましょう。

今の実家を貸す方法は、こちらの記事にまとめています。

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そのほかの土地活用

太陽光発電の設置、トランクルーム、自動販売機の設置などもあります。
太陽光発電は、日当たりや売電の条件で収益性が大きく変わります。

どの土地活用も、メリットだけでなく、契約期間と撤去の費用を確かめましょう。

初期費用・手間・やめやすさで比べる

土地活用の方法は、収入の大きさだけでなく、初期費用・手間・やめやすさで比べます。
収入が大きい方法ほど、借り入れとリスクが大きく、やめにくい傾向があります。
表で、それぞれのメリットと引き換えになるものを並べます。

活用方法	初期費用	手間	やめやすさ
アパート	大きい（解体と建築）	多い（任せることもできる）	やめにくい
駐車場	小さめ（解体と整地）	少なめ	やめやすい
貸地（定期借地）	ほぼかからない	少ない	期間中はやめられない
家をそのまま貸す	修繕の程度による	中くらい	借り手がいる間はやめにくい
売却	仲介手数料など	売るまで	手元に土地は残らない

※費用や収入の大きさは、場所・広さ・家の状態で大きく変わります。

収入の見込みは、空室と長期的な出費まで見る

提案書にある満室の家賃や利回りは、あくまで見込みです。
空室が出たときや、古くなって家賃が下がったときの計算も出してもらいましょう。

借り入れがあるなら、金利が上がるリスクも見ておきます。
アパートなら、10年後・20年後の修繕費も入っているかを確かめます。

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業者がアパートを一括で借り上げ、入居者に貸す仕組みです。

サブリースの仕組みは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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税金との関わりで比べる

土地活用の方法によって、毎年の固定資産税と、売るときの税金が変わります。
土地活用を始めてから気づくと戻せないこともあるので、先に確かめておきます。

家を壊すと、土地の固定資産税が上がりやすい

家が建っている土地は「住宅用地」として、固定資産税が軽くなっています。
200㎡以下の部分は、税額を計算する元の額が6分の1です（総務省）。

家を壊して駐車場や更地にすると、この特例が外れます。
ただ、6分の1が外れても、税額がそのまま6倍になるのではありません。

税額を計算する元の額には、評価額の7割という上限があります（負担調整措置）。
そのため土地の税額は、およそ3.5〜4.2倍が目安です。土地によって変わります。

アパートなどの住宅を建てた土地は、住宅用地の特例が続きます。

固定資産税が上がる仕組みは、こちらの記事で詳しく書いています。

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貸すと、売るときの3,000万円控除が使えなくなる

相続した空き家を売ると、売却益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
相続人が3人以上なら、1人2,000万円までです（国税庁 No.3306）。

対象は2027年12月31日までの売却です。
相続の日から3年が過ぎる日を含む年の、12月31日までに売る必要もあります。

この特例は、相続のあとに家や土地を貸したり、事業に使ったりすると使えません。
いったん駐車場にしてから売る、という順番だと対象外になります。
売ることも考えているなら、土地活用の前に税務署や税理士に確かめましょう。

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相続税の評価が下がるのは、次の相続

アパートを建てた土地は、相続税の評価が下がる仕組みがあります（貸家建付地）。
ただし、効くのはあなたの土地を次の世代が受け継ぐ、次の相続です。
節税だけを理由に借り入れをして建てるのは、避けたほうが無難です。

実家の土地に合う活用方法の選び方

土地活用を選ぶ順番は、「土地の条件」→「家族の意向」→「複数の提案を比べる」です。
最初に方法を決めてしまうと、合わない提案に引っぱられやすくなります。

相続登記は2024年4月1日から義務です。
名義が親のままでは、貸す契約や工事の契約が進めにくくなります。

土地の条件で、向く方法は変わる

• 駅や街に近く、借りたい人が多い：アパートも比べる候補になる
• 狭い土地や形のいびつな土地：駐車場や売却が候補になりやすい
• 幹線道路沿いの広い土地：店舗などへの貸地も候補になる
• 人口が減っている地域：売却や、建物を建てない土地活用が合いやすい

田舎の実家の土地で、アパートが向かない土地の見分け方は、こちらの記事にまとめています。

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収入や費用の分け方も、始める前に書面で決めておきましょう。
意見がまとまらなければ、売却して現金で分けるほうが話が進むこともあります。

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同じ土地でも、相談先によって出てくるプランやメリットの説明が違うと考えておきましょう。
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