土地活用は駐車場かアパートか？実家を壊した跡地で比べる初期費用・収入・税金・やめやすさ

2026年10月1日

土地活用で駐車場とアパートはどう違う？

駐車場経営は「小さく始めて、やめやすい」土地活用です。アパート経営は「大きく借り入れて、長く続ける」土地活用です。

実家を壊した跡地なら、駐車場もアパートも候補になります。
ただ、初期費用も収益も、税金のかかり方も大きく違います。

この記事では、実家の跡地を前提に、4つの点で2つの土地活用を並べます。
どちらが得かは、土地の場所と、家族がこの土地をどうしたいかで変わります。

この記事で分かること

・駐車場とアパートの初期費用の差
・収入の上限と、空室・借入の重さの違い
・固定資産税と、売るときや次の相続での税金の違い
・やめたくなったときの、やめやすさの違い

先に、全体の違いを表で見ておきます。

比べる点	駐車場	アパート
初期費用	舗装や区画の線など。小さめ	建築費が大きく、借入が多い
収入	台数で上限が決まる	部屋数しだいで大きくなる
土地の固定資産税	軽減がない	住宅用地として軽くなる
やめやすさ	契約どおりにやめやすい	入居者がいる間はやめにくい

※金額や収入は、場所・広さ・建物の規模で大きく変わります。

家を残したまま、庭や車庫だけを駐車場として貸す方法もあります。
家を残して貸すときの税金や注意点は、こちらの記事にまとめています。

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初期費用：数十万円からと、数千万円から

どちらも、まず実家の解体費用がかかります。差がつくのは、その後の工事です。

解体費用は、建物の大きさや道の広さで変わります。
複数社の見積もりで比べておきましょう。

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駐車場経営は、地面の整え方で費用が変わる

月極駐車場経営なら、砂利を敷くか、アスファルトで舗装するかが主な費用です。
30坪ほどをアスファルトで舗装する目安は、数十万〜150万円ほどです。

コインパーキングは、精算機などの設備が加わります。
ただ、運営会社に土地を貸す「一括借り上げ方式」が多く、設備は運営会社が用意するのが一般的です。

アパートは、建築費の多くを借入でまかなう

アパートは、建物の建築費に、外構や設計料などの費用が加わります。
木造2階建てでも、総額は数千万円になるのが一般的です。
金額は、部屋数や地域、建てる会社で大きく変わります。

多くは、アパートローンなどの借入で建てます。
返済は、家賃から20年、30年と続きます。

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ここがポイント

初期費用の差は、失敗したときの傷の深さの差でもあります。
駐車場経営は、借りる人が集まらなくても、借入が残ることはほとんどありません。

収入：台数の上限と、空室・借入の重さ

駐車場経営の収入は「台数×賃料」で上限が決まります。アパートは部屋数しだいで大きくなります。

月極駐車場は、近所の車の持ち主に1台ずつ月単位で貸します。
コインパーキングの収益は、人の出入りが多い場所ほど上がりやすくなります。

月極駐車場もコインパーキングも、車1台分に加えて、出入りする通路の広さが要ります。
実家の跡地の広さでは、数台分にとどまることも少なくありません。

アパートは2階建てにすれば、同じ土地に多くの部屋を入れられます。
そのぶん、収益の大きさでは駐車場を上回りやすい方法です。

収益性は、出ていくお金まで引いて比べる

アパートの家賃は、空室や、古くなって家賃が下がることも見込む必要があります。
修繕費と借入の返済を引いたあとに、いくら残るかで比べましょう。

駐車場経営も、固定資産税や管理の手数料を引くと、手元に残る収益は小さくなります。
どちらの収入も、不動産所得として確定申告の対象です。

サブリース（一括借り上げ）は、トラブルが起きやすい契約

アパートの提案では、業者が建物をまとめて借りるサブリースが出てきます。
サブリースは、トラブルが起きやすい契約です。

注意

国土交通省と消費者庁は、次のような点に注意を呼びかけています。

・「家賃保証」とあっても、途中で家賃が減額されることがある
・オーナーからの解約は難しいことがある
・修繕費は、オーナーの負担になることが多い

2020年12月から、賃貸住宅管理業法で契約前の書面での説明が義務になりました。
契約前に条件を書面で確かめ、複数社を比べましょう。

駐車場経営の一括借り上げ方式も、賃料の見直しや解約の条件を契約書で確かめておきましょう。

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参考

・国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
・国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト（サブリース）」
・消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」
（2026年9月30日に確認）

税金：固定資産税・売るときの控除・次の相続

毎年の固定資産税は、アパートのほうが軽くなります。売るときの特例は、どちらも使えなくなります。

土地の固定資産税は、アパートなら軽くなる

住宅が建つ土地は「住宅用地」として、固定資産税が軽くなります。
200㎡以下の部分は、税額を計算する元の額が6分の1です（総務省）。

アパートの敷地も住宅用地で、この200㎡は住宅1戸ごとに数えます。
一方、外に貸す月極駐車場やコインパーキングは、住宅用地ではありません（東京都主税局）。

税額は毎年1月1日の状態で決まります。
アパートを建てている途中の土地は、原則として住宅用地になりません。
ただし、住んでいた家を壊してすぐ建て替えるなら、申告すれば軽減が続く場合があります。

また、貸し駐車場の舗装やフェンスには、「償却資産」として毎年の申告が要ります（横浜市）。

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貸すと、売るときの3,000万円控除は使えない

相続した実家を売るとき、条件を満たせば売却益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
ただし、相続のあとに駐車場やアパートとして貸すと、この特例は使えません（国税庁 No.3306）。

数年のうちに売る考えがあるなら、始める前に税務署や税理士に確かめましょう。

次の相続では、評価の下がり方が違う

アパートの敷地は「貸家建付地」として、相続税の評価が下がります（国税庁 No.4614）。
駐車場経営の土地には、この仕組みはありません。

貸している土地は、小規模宅地等の特例で200㎡まで50%減らせることがあります。
駐車場なら、舗装などの「構築物」がある土地に限られます。

どちらも効くのは、この土地を子どもが受け継ぐ、次の相続のときです。
節税だけを理由に、借入をして建てるのは避けたほうが無難です。

参考

・総務省「固定資産税の概要」（住宅用地特例）
・東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
（外部貸駐車場・住宅建築中の土地・建て替え中の特例の継続・住宅1戸につき200㎡）
・横浜市「住宅を取り壊して駐車場にした場合の固定資産税」（舗装の償却資産）
・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
・国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」「No.4124 小規模宅地等の特例」
（2026年9月30日に確認）

やめやすさ：借地借家法がかかるかどうか

駐車場経営は、契約で決めた予告期間でやめやすい土地活用です。アパートは、入居者がいる間はやめにくくなります。

駐車場は、借地借家法の対象外

借りる人を守る借地借家法は、建物のための土地と、建物の貸し借りが対象です（借地借家法1条）。
月極駐車場やコインパーキングのように、車を停めるだけの契約はこの法律の対象になりません。

そのため、1か月前などの予告で解約し、更地に戻しやすくなります。
「いずれ売る」「子どもが家を建てるかもしれない」なら、この身軽さは大きな利点です。

アパートは、立ち退きに正当な理由が要る

ふつうの賃貸借では、貸主から契約の更新を断るのに「正当の事由」が要ります（借地借家法28条）。
期間を決めた契約でも、更新しない通知は期間が終わる1年前から6か月前までにします（同26条）。

建物が残るので、やめるときには解体費用もまたかかります。
期間を決めて貸す「定期借家」なら、期間の終わりで契約を終えられます。

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兄弟で相続したなら

共有の土地にアパートを建てるには、共有者全員の同意が要ります。

駐車場でも、収入や費用の分け方は始める前に書面で決めておきましょう。

参考

・借地借家法 1条（趣旨）・26条（更新等）・28条（更新拒絶等の要件）：e-Gov 法令検索
（2026年9月30日に確認）

実家の跡地で、どちらを選ぶかの目安

迷ったら、土地の場所と、この土地を何年持ち続けるつもりかで考えます。

駐車場経営が向く跡地

数年のうちに売る・使う予定があり、土地を身軽にしておきたい
狭い土地や形のいびつな土地で、アパートが建てにくい
駅や店の近くでコインパーキングの需要がある、または周りに月極駐車場の足りない住宅街にある
遠方に住んでいて、手間と借入をなるべく小さくしたい

アパート経営が向く跡地

借りたい人が多い地域で、長く持ち続けるつもりがある
借入の返済が終わる年齢まで、見通しを立てられる
修繕や空室の対応を、管理会社に任せる費用も払える

決める前に、同じ土地で並べて比べる

駐車場の運営会社も、ハウスメーカーも、自社の得意な土地活用を提案します。
同じ土地で駐車場とアパートの収益の見通しと、売却の査定額を並べて比べましょう。

5つの質問に答える無料診断で、向く選択肢の順番を見てみるのも一つの方法です。

アパートを建てて貸す選択肢の全体は、こちらの記事にまとめています。

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