田舎の土地活用は何が現実的？実家の跡地で貸す・売る・活用しないの見分け方

田舎の土地活用とは

田舎の土地活用は、建てて貸すより「小さく貸す」か「売る・活用しない」を比べるのが現実的です。

田舎では、土地や家を借りたい人が、都市部よりずっと少ないためです。
都市部向けの土地活用の考え方を、そのまま当てはめないほうが安全です。

アパートなどを建てても、入居者が集まらなければ借入の返済だけが残ります。

相続した実家の土地なら、まず次の3つを確かめます。

• その場所に、借りたい人や買いたい人がいるか（需要）
• 法律で、建てたり使い方を変えたりできる土地か（規制）
• 遠方から、どこまで手をかけられるか（管理）

この3つで、向く土地活用の方法はかなり絞れます。
何もしないで持つこと、売ること、手放すことも、同じ表に並べて比べます。

都市部も含めた土地活用の方法全体は、こちらの記事にまとめています。

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田舎の土地で、土地活用の前に確かめること

借りたい人・買いたい人がいるか

田舎の土地活用で一番の壁は、借りる人が少ないことです。
土地が安い地域では、借りるより買うほうを選ぶ人も多くいます。

土地活用の会社の提案より先に、自分でも需要を調べておきましょう。

需要は、次のように調べられます。

人口の見通しは、国立社会保障・人口問題研究所の「地域別将来推計人口」で市町村ごとに見られます。
人口が減る見通しの地域では、長い期間の貸し出しを前提にしないほうが安全です。

市街化調整区域と農地は、使い方が限られる

田舎の土地には、法律で使い方が決められているものがあります。

これを知らずに土地活用の計画を立てると、あとで進められなくなることがあります。
代表的なのは次の2つです。

• 市街化調整区域：市街化を抑える区域で、建物は原則として建てにくい（都市計画法 7条）
• 農地：田や畑を、駐車場や資材置き場に変えるには、許可か届出が要る（農地法 4条・5条）

登記の地目が「宅地」でも、実家の敷地の一部が「田」や「畑」のままのことがあります。
法務局で登記を、市町村の都市計画の担当で区域を確かめておきましょう。

お金をかけずに始めやすい田舎の土地活用

田舎では、整地くらいで始められて、やめやすい土地活用から考えるのが基本です。
主な土地活用の方法を、初期費用と手間で並べます。

活用方法	初期費用	持ち主の手間	やめやすさ
資材置き場として貸す	整地・柵くらい	少ない	やめやすい
月極駐車場	砂利・区画のロープ	少ない〜ふつう	やめやすい
畑・家庭菜園として貸す	ほとんどかからない	少ない	契約による
家ごと貸す・売る	片付け・修繕	ふつう	相手による

資材置き場として貸す

近くの建設会社や造園会社、農家に、材料や機械を置く場所として貸す方法です。
道路から大きな車が入れる土地なら、田舎でも借り手が見つかることがあります。

置いてよい物と、返すときの片付けの範囲は、契約書に書いておきます。
遠方に住んでいると、何が置かれているかを見に行けません。

地元の不動産会社に間に入ってもらうと安心です。

月極駐車場

駅や病院、役場の近くなら、月極駐車場に需要があることもあります。

一方で、どの家にも車庫がある地域では、借り手はなかなかつきません。
駐車場とアパートの比べ方は、別の記事にまとめています。

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隣の人や、家を探している人に貸す

田舎の実家では、隣の人が一番の借り手や買い手になることがあります。
畑を広げたい、車を置きたいなど、隣だからこその使い道があるためです。

家が残っているなら、自治体の空き家バンクに登録して、移住したい人を探す方法もあります。

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太陽光やアパートなど、大きな投資が要る土地活用

太陽光発電は、20年先まで見て決める

広くて日当たりのよい田舎の土地では、太陽光発電を勧められることがあります。
自分で設置するほか、発電事業者に土地を貸す形もあります。

決める前に、次の点を確かめましょう。

10kW以上の事業用の太陽光には、撤去費用を積み立てる仕組みがあります。
国が定めたもので、内容は資源エネルギー庁のガイドラインで確かめられます。

土地を貸す形なら、契約が終わったあと、更地に戻す約束も書面で確かめます。

アパートは、田舎では向かないことが多い

入居者が限られる田舎では、建物を建てて貸す土地活用は慎重に考えます。
建築費の多くを借入でまかなうため、空室が続くと返済が重くなります。

工場や大きな病院の近くなど、借り手がはっきり見込める場所は別です。
その場合も、複数の会社の計画を並べて、空室が出たときの収支まで比べます。

「活用しない」「売る・手放す」も選択肢

田舎の土地は、無理に活用しないことも立派な選択肢です。
土地活用のための出費が、収入を上回ることがあるためです。

とくに遠方の持ち主は、通う交通費や時間も出費に入れて考えます。

活用しないで持つなら、維持費を見ておく

土地を持ち続けると、固定資産税と草刈りなどの管理の手間がかかります。
遠方なら、草刈りを地元の業者やシルバー人材センターに頼むことが多くなります。

家を壊して更地にすると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がりやすくなります。
土地の税額は、約3.5〜4.2倍が目安です。

活用の予定がないなら、家を残すか壊すかも、税金と管理の両方で比べます。

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売る・手放すなら、早めに相談する

田舎の土地でも、隣の人や地元の会社なら買うことがあります。
活用に迷っている間も、売るとしたらいくらかを一度聞いておくと、比べやすくなります。

売れにくい土地は、国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」もあります。
建物がない土地で、条件に合うことが前提です。
審査手数料のほかに、10年分の管理費に当たる負担金もかかります。

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兄弟で相続したら、先に方向をそろえる

兄弟で相続した土地は、貸すにも売るにも、全員の同意が要ることが多くあります。
だれが管理し、収入や費用をどう分けるかを、先に話しておきましょう。

どの選択肢が合いそうか分からないときは、無料診断で方向を整理してみましょう。

建てて貸す選択肢の全体は、こちらの記事にまとめています。

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