アパート経営の固定資産税はいくら？実家の土地に建てたときの計算例と、住宅用地の特例・新築の減額

2026年10月1日

アパート経営の固定資産税とは

アパート経営の固定資産税は、土地と建物の両方にかかり、土地は住宅用地の特例で軽くなります。
新築のアパートは、建物の固定資産税も一定の期間は2分の1に減ります。

固定資産税は、毎年1月1日の所有者に、市区町村がかける税金です。
市街化区域の土地や建物には、都市計画税も一緒にかかります。

どちらも、固定資産税評価額をもとに課税標準額を出し、税率を掛けて計算します。
アパート経営では、土地と建物で使える軽減措置が違う点がポイントです。

	土地	建物
主な軽減措置	住宅用地の特例（期限なし）	新築住宅の減額（3年または5年）
都市計画税	特例で軽くなる	減額の対象外

実家を壊してアパートを建てると、土地の固定資産税は下がることが多い一方で、建物の税が新しく増えます。
アパート経営の収支を考えるなら、合計の額を建てる前に試算しておくと安心です。

この記事で分かること

・住宅用地の特例が、アパートでは戸数に応じて広がる仕組み
・新築アパートの減額の条件と、4年目からの税額
・実家の土地で、建てる前と後を比べた計算例
・建て替えの途中で、1月1日をまたぐときの注意

参考

・総務省「固定資産税」（標準税率1.4％・都市計画税0.3％以下・住宅用地の特例）
・東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
（2026年10月1日に確認）

実家の土地にアパートを建てる考え方の全体は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

: 実家をアパートにするには？建て直して貸す前に確かめたい、向く条件と進め方

実家をアパートにする（建て直して貸す）ことが向く条件と向かない条件、かかる費用とお金の流れ、相続税との関わりをまとめます。何社かの計画を比べる進め方と、トラブルが起きやすいサブリース契約の注意点も説明します。

続きを見る

土地の固定資産税：住宅用地の特例は戸数で広がる

住宅が建つ敷地は、200平方メートルまでの部分が「小規模住宅用地」として大きく軽くなります。
アパートでは、この200平方メートルが1戸ごとに数えられます。

区分の広さ	固定資産税の課税標準額	都市計画税の課税標準額
小規模住宅用地（1戸につき200平方メートルまで）	評価額の6分の1	評価額の3分の1
一般住宅用地（それを超える部分）	評価額の3分の1	評価額の3分の2

6戸のアパートなら1,200平方メートルまで

小規模住宅用地の広さは「200平方メートル×戸数」です。
6戸のアパートなら1,200平方メートルまでが、6分の1の対象になります。

実家（1戸）だけなら、200平方メートルを超えた部分は一般住宅用地です。
広い実家の敷地ほど、アパートにすると固定資産税が下がる幅が大きくなります。

反対に、200平方メートル以下なら、実家のままでも全体が小規模住宅用地です。
この場合、アパートを建てても土地の固定資産税はほとんど変わりません。

特例が使える土地の広さと、空室の扱い

住宅用地になるのは、家屋の床面積の10倍までです。
広い敷地に小さなアパートを建てると、はみ出した部分は特例の外になります。

入居者を募集している空室も、住宅として扱われるのがふつうです。
ただし、店舗や事務所を兼ねる建物は、住宅の割合で扱いが変わります。

ここがポイント

住宅用地の特例は、期限なく続く軽減措置です。
アパート経営を続け、住宅として使われている限り、毎年の税額が軽いままです。

参考

・東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（住宅用地の特例・床面積の10倍）
・地方税法 349条の3の2（住宅用地の課税標準の特例）：e-Gov 法令検索
（2026年10月1日に確認）

建物の固定資産税と、新築アパートの減額

アパートの建物の固定資産税評価額は、市区町村が家屋調査をして決めます。
同じ建物をいま建てた場合の費用をもとに、年数に応じて下げていく計算です。

評価額は、実際の建築費より低くなるのが一般的です。
固定資産税評価額に税率1.4％（標準）を掛けたものが、家屋の固定資産税です。

新築の減額は3年、3階建て以上の耐火なら5年

新しく建てた住宅は、新築住宅に係る税額の減額措置で税額が2分の1になります。
木造2階建てのアパートなら3年間、3階建て以上の耐火・準耐火なら5年間です。

1戸あたり120平方メートルまでの部分が2分の1になる
2026年4月以降の新築は、1戸40平方メートル以上240平方メートル以下が対象
2031年3月31日までに建てた住宅が対象

アパートの床面積は、1戸ごとに共用部分を分けて足した広さで判定します（横浜市）。
1戸が40平方メートルに届かない小さなワンルームは、対象になりません。

都市計画税は減らない

2分の1になるのは固定資産税だけです。
多くの市区町村では申告は不要で、家屋調査などをもとに適用されます。

注意

4年目（5年のものは6年目）から、家屋の固定資産税は元の額に戻ります。
税が上がるのではなく、本来の額に戻るという扱いです。

アパート経営の収支は、元に戻ったあとの税額で見ておきましょう。

参考

・国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」（令和8年度改正で床面積の下限を40平方メートルに）
・大阪市「新築された住宅に対する固定資産税の減額措置」（期間・床面積の条件）
・横浜市「新築住宅に係る固定資産税の減額制度」（共同住宅の床面積の判定・申告）
（2026年10月1日に確認）

計算例：330平方メートルの実家の土地にアパートを建てたとき

ここでは、実家の敷地にアパート6戸を建てた場合の固定資産税を、簡単な計算で比べます。
負担調整などは省いた目安で、実際の額は課税明細書と市区町村の計算によります。

条件は次のとおりとします。

土地：330平方メートル（約100坪）、評価額3,300万円
アパート：木造2階建て、6戸（1戸40平方メートル）、建物の評価額2,400万円（仮定）
税率：固定資産税1.4％、都市計画税0.3％

土地の税は、実家のままより下がる

敷地の使い方	固定資産税	都市計画税	合計
実家（1戸）が建っている	約10.7万円	約4.6万円	約15.3万円
更地（評価額の70％で計算）	約32.3万円	約6.9万円	約39.3万円
アパート6戸が建っている	約7.7万円	約3.3万円	約11.0万円

実家のままだと、200平方メートルを超える130平方メートルは一般住宅用地です。
アパートなら330平方メートルすべてが小規模住宅用地で、約4万円下がります。

実家をそのまま持ち続ける場合の費用の全体は、こちらの記事で比べられます。

あわせて読みたい

: 実家の維持費は年間いくら？空き家のまま持ち続けるときの内訳と管理のしかた

誰も住まない実家を持ち続けると、固定資産税・光熱費・火災保険・管理・修繕の維持費が毎年かかります。内訳と金額が変わるポイント、遠方からの管理のしかた、持ち続ける前に家族で決めておくことをまとめました。

続きを見る