空き家を賃貸に出すリフォームはどこまで？直す順番と費用の目安

2026年10月1日

空き家を賃貸に出す前のリフォームとは

空き家を賃貸に出す前のリフォームは、「安全に住めること」を先に、見た目は最小限にするのが基本です。

直す順番は、雨漏り・給湯器・水回りなど暮らしに欠かせない部分が先です。
壁紙や畳の張り替えは、見込める家賃と比べてから決めます。

費用は、直す範囲によって数十万円から数百万円まで大きく変わります。
家賃で何年かけて取り戻すかを考えずに直すと、手元にお金が残りにくくなります。

この記事で分かること

・直す前に、建物の状態を確かめる方法（インスペクション）
・どこから直すか、直す順番
・水回り・給湯器・耐震などの費用の目安
・リフォーム費用をかけすぎない考え方

リフォームは、古くなった設備や内装を直して、元の状態に近づける工事です。
リノベーションは、間取りを変えるなど、家の使い方まで変える大きな工事を指すことが多い言葉です。

空き家を賃貸として活用するなら、多くはリフォームの範囲で足ります。
リノベーションは費用が大きく、家賃で取り戻すまでの年数も長くなりがちです。

一方で、直しすぎると、家賃の上がり幅より工事費のほうが大きくなることがあります。
このバランスを取るのが、貸す前のリフォームの考え方です。

実家を賃貸に出すこと全体の流れは、こちらの記事にまとめています。

: 空き家になった実家を貸すには？メリット・デメリットと費用、貸すまでの流れ

相続した実家を売らずに貸すときの、メリット・デメリット、貸せる家の条件、4つの貸し方、費用と手元に残る家賃、注意点と流れをまとめました。

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何年も空き家だった実家は、見た目より傷んでいることがあります。
先に建物の状態を知っておくと、直す範囲と費用の見当がつきます。

建物状況調査（インスペクション）は、専門家が家の傷み具合を調べるものです。
調べるのは、柱や基礎などの骨組みと、屋根や外壁など雨水を防ぐ部分です。

国土交通省の手引きでは、時間は1〜3時間ほどが見込まれています。
費用は6万円程度からが目安で、家の広さや頼む先で変わります。

調べるのは、国に登録された機関の講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）です。
不動産会社を通して頼むこともできます。

ポイント

遠方に住んでいて実家に通えない人ほど、診断の結果が役に立ちます。

写真つきの報告を見ながら、離れた場所からでも工事の範囲を決めやすくなります。

1981年6月より前に建築確認を受けた家は、古い耐震の基準（旧耐震）で建てられています。
旧耐震の家は、今の基準から見て耐震性が足りないものが多いとされています（国土交通省）。

多くの市区町村に、木造住宅の耐震診断や耐震改修の補助があります。
空き家バンクへの登録などを条件に、空き家を活用するためのリフォームを補助する自治体もあります。
まずは実家のある市区町村の窓口に、補助があるかを確かめましょう。

参考

・国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」（調査の対象・時間・費用の目安）
・国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
（2026年9月30日に確認）

「借りた人が安全に、ふつうに暮らせるか」を基準に、順番をつけます。

貸したあとに設備が壊れたら、直すのは原則として貸主です（民法606条）。
壊れかけの給湯器は、貸す前に交換しておくと、入居後の急な呼び出しを減らせます。

雨漏りは、放っておくと柱や床まで傷み、直す費用がふくらみます。
貸す前の点検で見つかったら、早めに直しましょう。

住宅用火災警報器は、寝室や階段などに取り付けることになっています。
消防庁は、10年を目安に交換するよう呼びかけています。

見た目の工事は相談してから

壁紙・畳・ふすまの張り替えや、キッチンの入れ替えは、借り手の決まりやすさに響きます。

ただ、地域の家賃が低いと、きれいにしても家賃はあまり上がりません。
不動産会社に「この家賃なら、どこまで直すか」を聞いてから決めましょう。

賃貸に出すための工事なら、まずは設備の交換と表面の張り替えで足りるかを考えます。
間取りを変えるリノベーションは、急がなくてよい工事です。
借り手の層や家賃が大きく変わる地域でなければ、後回しにしてかまいません。

参考

・民法 606条（賃貸人による修繕等）：e-Gov 法令検索
・消防庁「住宅用火災警報器Q&A」
（2026年9月30日に確認）

費用は、家の広さ・傷み具合・選ぶ設備の等級・地域で大きく変わります。
下の表は、一般的な目安の幅です。

古い家に多いタイル張りの浴室を、ユニットバスに替えるなら、100万円を超えることもあります。
雨漏りの修理は、原因と範囲しだいで、数万円から屋根のふき替えまで幅があります。