リースバックの審査では何を見る？物件・家賃・ローン残高の条件と、通らないときの考え方

リースバックの審査とは

リースバックの審査で見られるのは、「家を買い取れるか」と「家賃を払い続けられるか」の2つが中心です。

リースバックは、自宅を不動産会社に売り、その家を借りて住み続ける方法です。
売る取引と借りる取引がセットなので、審査も両方の目線で行われます。

審査基準は法律で決まっておらず、リースバック会社ごとに違います。

審査	見る人	見られること
物件の審査	リースバック会社	家の価値、地域、ローンの残り
入居の審査	リースバック会社・家賃保証会社	支払いを続けられるか
名義・本人の確認	リースバック会社	名義人の同意、判断能力

「リースバックには審査がない」と説明されることもあります。
年収を細かく見るローンのような審査はない、という意味で、物件の査定や入居の審査はあります。

東京都の消費生活のサイトでは、利用者に年齢制限がないのが一般的とされています（東京くらしWEB）。
一方で、対象の地域や物件の種類、条件はリースバック会社によって異なるとしています。

リースバックの仕組みと注意点は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

リースバックとは？親が実家に住み続けながら家を売る仕組みと注意点

リースバックは、自宅を売ったあとも家賃を払って住み続ける方法です。実家で使うなら、親が元気なうちに親が使う場面が中心になります。仕組みとメリット・デメリット、売却価格・家賃・住める期間の決まり方をまとめました。

続きを見る

物件の審査で見られること

物件の審査は、リースバック会社が「買って貸し、いずれ売れる家か」を確かめるものです。
物件の価値が低すぎると、買い手が見込めず、断られることがあります。

見られる点	通りにくい例
地域・種類	取り扱い地域の外、不動産の需要が少ない地域
建物と土地の状態	再建築できない土地、法律に合わない増築
過去の出来事	事件や事故があった家（心理的な抵抗が出やすい）
売却価格とローン	売れる価格より、住宅ローンの残りが多い

古い実家は「土地の価値」で見られやすい

築年数の古い木造の家は、建物の評価が低く、土地を中心に売却価格が決まりやすいです。
地方の実家で土地の需要が少ないと、価格がつきにくいこともあります。

雨漏りやシロアリなど、大きな傷みがあれば先に伝えておきましょう。
後で分かると、売却価格の見直しなど、話し合いのもとになるケースがあります。

ローンの残りは、売却代金で返し切れるか

住宅ローンが残っている家は、売却代金でローンを完済できるかが見られます。
完済できないと、金融機関の抵当権を消せず、リースバックは難しくなります。

住宅ローンの支払いが遅れている場合も、断られることがあります。

ローンが残る家のリースバックは、こちらの記事で詳しく説明しています。

あわせて読みたい

住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？完済の条件とオーバーローンのとき

住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できればリースバックは使えます。完済できるかの確かめ方、オーバーローンのときの3つの道、任意売却との関係、親の家で家族が確かめることをまとめました。

続きを見る

同じ物件でも、リースバック会社によって審査基準や査定額が違います。
1社の結果だけで「使えない家」と決めず、条件を比べてみることが大切です。

家賃を払えるかの審査

リースバックで売った後は借りる人になるので、ふつうの賃貸と同じように入居の審査があります。

保証会社の審査が入ることが多い

リースバックの賃貸借契約では、家賃保証会社の利用を求められることが多くあります。
家賃保証会社は、借りる人が払えなくなったときに立て替える会社です。

国土交通省には、家賃保証会社を登録する任意の制度もあります。

保証会社が主に見るのは、次のことです。

• 給料や年金など、収入の額と安定しているか
• 収入に対して、家賃の割合が重すぎないか
• 過去に滞納や、支払いのトラブルがないか

賃貸の審査を解説した弁護士事務所の記事では、1年分の家賃が年収の30%以内が目安とされています。
法律や国が決めた数字ではなく、保証会社や物件によって基準は違います。

リースバックの家賃は、周りの相場ではなく、売却価格をもとに決まることが多くあります。
決まり方や相場の目安は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

リースバックの家賃はいくら？決まり方と相場の目安、周りの家賃との比べ方

リースバックの家賃は「売却価格×期待利回り÷12」で決まることが多く、国の資料では年6〜8%が目安です。周りの家賃相場との比べ方と、売却代金が家賃の何年分に当たるかで確かめる方法をまとめました。

続きを見る

名義と、本人の判断能力

家を売れるのは、不動産の名義人だけです。
リースバックを相談する前に、登記の名義と、売る人の判断能力を確かめておきます。

共有名義なら、全員の同意が要る

親子や兄弟で家を共有しているなら、家全体を売るには共有者全員の同意が要ります（民法251条）。
1人でも反対していると、そもそも話が進みません。

名義が亡くなった親のままなら、相続登記が先

祖父母や亡くなった親の名義のままの家は、そのままでは売却できません。

先に相続登記で、名義を今の持ち主に変えます。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました（法務省）。
相続を知った日から3年以内の申請で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

親が認知症なら、契約できないことがある

売買の時に判断能力がなければ、その契約は無効とされます（民法3条の2）。
そのため、リースバック会社は本人との面談で、意思や理解を確かめるのがふつうです。

なお、成年後見の制度は、2026年6月公布の改正民法で見直されます（法務省）。
遅くとも2028年12月までに、後見・保佐が「補助」に一本化される予定です。

高齢の親が使うときの注意点は、こちらの記事で詳しく説明しています。

あわせて読みたい

老後にリースバックを使うときの注意点　高齢の親と家族で確かめたいこと

高齢の親がリースバックを使うときに、家族で確かめたいことをまとめました。判断能力と成年後見、介護施設に入るときの解約、家賃を払い続けられるか、国民生活センターの相談事例を説明します。

続きを見る

審査の流れと必要書類

手続きは、査定と物件の調査、借りる人の審査の順に進むのが一般的です。

よく求められる書類

リースバックの解説記事でよく挙がる書類は、次のとおりです。
リースバック会社によって違うので、目安として見てください。

住民票や印鑑証明書、評価証明書は、市区町村の窓口で取れます。
東京23区の家なら、評価証明書は都税事務所で取ります。

遠くに住む子が手伝うなら、権利証の保管場所を早めに親と確かめておくと、手続きを進めやすくなります。

2026年10月からは国土交通省のガイドラインで、業者が売る前に伝えるべきことが示されています。
家賃や契約期間、違約金、買い戻しの条件などです。

審査に通らなかったときの考え方

1社で通らなくても、別のリースバック会社なら通るケースがあります。
審査基準や扱う物件の種類、提携する保証会社が、会社ごとに違うためです。

ただし、ローンを完済できないときや、共有者が反対しているときは、どの会社でも難しくなります。
理由を聞いたうえで、次の道を考えましょう。

ほかの方法と比べる

• 会社を替えて相談する：リースバックの条件を2〜3社で比べる
• 仲介で売る・不動産会社に買い取ってもらう：引っ越しは要るが、売った家を借りる費用はかからない
• リバースモーゲージ：家を担保に借りる方法で、名義は親のまま残る

リースバック会社の比べ方は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

リースバック会社の選び方　比べるときに見る6つのポイント

リースバック会社は、広告や順位ではなく、同じ家に出された条件を並べて選びます。売却価格・家賃・契約の種類と期間・買い戻し・修繕の負担・免許の6つの比べ方をまとめました。

続きを見る

不動産を担保に借りる方法との違いは、こちらで説明しています。

あわせて読みたい

リバースモーゲージとは？リースバックとの違いと、実家で使うときの向き不向き

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り、亡くなった後に家を売るなどして返す仕組みです。リースバックとの違い、古い実家で使えるか、相続のとき子が一括返済か売却を選ぶ流れをまとめます。

続きを見る

ほかの選択肢と比べたいときは、無料診断も試してみてください。

リースバックの審査の前に、「何年住みたいか」「家賃を何年払えるか」を親と話し合っておきましょう。