土地活用の相談はどこにする？建築会社・不動産会社・税理士・自治体の違いと聞くこと

土地活用の相談先とは

土地活用の相談先は、建築会社・不動産会社・税理士・自治体・中立の窓口の5つに分けられます。
それぞれ立場が違うので、聞けることと、出てくる提案も違います。

たとえば、建築会社はアパートなど建物を建てる土地活用の提案が中心です。
不動産会社は、売る・貸すといった取引の話が得意です。
どこか1か所で決めず、目的に合わせて相談する相手を使い分けるのが基本です。

土地活用は、建築費だけで数千万円になることもある、長い期間の事業です。
一度建てると、やめたくなっても元に戻すのは簡単ではありません。

相続した実家の土地なら、遠方に住んでいて現地に通えない人も多いはずです。
土地の条件と家族の意向を先に整理し、相談の順番を決めておくと、営業の話に流されにくくなります。

土地活用の方法そのもの（アパート・駐車場・貸地・売却）の比べ方は、こちらの記事にまとめています。

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相談先の種類と、それぞれの立場

相談先を選ぶときは、「その相手が何で収入を得ているか」を先に考えます。
収入の元が、提案の中身に表れやすいからです。

相談先	立場（収入の元）	向く相談
建築会社・ハウスメーカー	建物を建てる工事代	アパートなど建物の計画、建築費
不動産会社・管理会社	売買・賃貸の手数料、管理料	周りの家賃や需要、売った場合の価格
税理士	相談料・申告の報酬	相続税・固定資産税・所得税の見通し
自治体（市区町村）	中立（手数料なし）	建てられる建物、補助金、空き家の相談
中立の窓口・専門家	相談料、または無料	提案の見比べ、ほかの意見

建築会社・ハウスメーカーは「建てる」提案が中心

建築会社やハウスメーカー、工務店は、建物の設計と建築の専門家です。
相談は無料のことが多い一方、提案は建てることが前提になりがちです。
建てない土地活用（駐車場・貸地）や売却と比べる話は、ほかの相手で補います。

不動産会社は地元の需要に詳しい

地元の不動産会社は、周りの家賃や、その土地を借りたい人がどれくらいいるかに詳しい相手です。
売った場合の価格（査定）も聞けるので、土地活用と売却を並べて比べやすいのが強みです。
賃貸の管理会社なら、貸したあとの管理の手間や費用も聞けます。

税理士・自治体・中立の窓口

税理士は、税金の見通しを聞く専門家です。
土地活用で相続税や固定資産税がどう変わるかを、中立に近い立場で見てもらえます。

自治体は、特定の土地活用を勧める立場にありません。
そのかわり、具体的な土地活用のプランまでは出さないことが多いと考えておきましょう。

中立の窓口には、次のようなものがあります。

• 都道府県の宅建協会の「不動産無料相談所」
• 公益財団法人不動産流通推進センターの「公認 不動産コンサルティングマスター」
• 税理士会の税の相談会

コンサルティングマスターは、宅地建物取引士・不動産鑑定士・一級建築士が受けられる資格です。
同センターの検索サービスで、地域や業務内容から探せます。
相談料は人によって違うので、依頼する前に確かめましょう。

相談先ごとに聞いておきたいこと

同じ土地でも、聞き方しだいで得られる情報は変わります。
相手ごとに、次のことを聞いておきましょう。

建築会社・ハウスメーカーに聞くこと

家賃保証（サブリース・一括借り上げ）を勧められたら、トラブルが起きやすい契約だと知っておきましょう。
家賃の減額や、オーナーからの解約の難しさ、修繕費の負担が問題になりやすいためです。

国土交通省と消費者庁も注意を呼びかけています。
2020年12月には、賃貸住宅管理業法のサブリースに関する規制が始まりました。
サブリース業者には、契約前に書面を渡して説明することが義務づけられています。

契約前に条件を書面で確かめ、複数社を比べましょう。

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不動産会社・税理士・自治体に聞くこと

• 不動産会社：周りの家賃の相場、借りたい人の多さ、売った場合の価格
• 税理士：土地活用した場合と売った場合の、税金の違い
• 自治体：用途地域（建てられる建物の種類）、補助金、空き家の相談窓口

用途地域は、市区町村の都市計画の担当課で確かめられます。
国土交通省の不動産情報ライブラリでも、地図で大まかに見られます。

一括プラン請求を使うときの注意

土地活用の一括プラン請求は、何社かの提案を一度に集められる仕組みです。
ただ、使う前に知っておきたい点がいくつかあります。

比べるときは、前提（家賃・入居率・金利・修繕費）をそろえてもらいましょう。
収入の見込みが高いプランほど、前提が甘くないかを確かめます。

連絡を受けたくない時間帯や方法は、申し込みの時点で伝えておくと安心です。
断るときは「今回は見送ります」と、はっきり伝えてかまいません。

売却の査定を一括で頼むときも、考え方は同じです。

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相談の前に準備することと、相談の順番

相談の前に土地活用の目的と資料をそろえると、話が具体的になり、提案も比べやすくなります。

土地活用の目的を1つに絞る

相談の最初に聞かれるのが、「何のために土地活用をするか」です。
目的があいまいなままだと、相手の得意な提案に引っぱられやすくなります。

• 毎月の収入を得たい
• 固定資産税や管理の手間を減らしたい
• 将来、子どもに土地を残したい
• いずれ売るまで、土地を遊ばせておきたくない

目的によって、合う土地活用は変わります。
収入を得たいならアパートも候補ですが、手間を減らしたいなら駐車場や売却も比べます。

用意しておきたい資料

• 登記事項証明書（登記簿）と、土地の形が分かる公図・測量図
• 固定資産税の納税通知書（土地と家の評価額が分かる）
• 家の築年数や、建てたときの図面（残っていれば）

名義が亡くなった親のままでは、貸す・建てる契約が進めにくくなります。
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。

相談の順番の一例

兄弟で共有している土地は、建てる・長く貸すのに共有者全員の同意が必要です（民法251条）。
相談の前に、家族の意向をそろえておきましょう。

向く選択肢の順番を知りたいなら、5つの質問に答える無料診断も試してみてください。

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