賃貸併用住宅のローンは住宅ローンが使える？自宅部分の割合とアパートローンとの違い、後悔しやすい点

賃貸併用住宅のローンとは

賃貸併用住宅のローンは、条件を満たせば住宅ローンが使えることがあります。
目安は、自宅部分が建物の床面積の半分以上あることです。

住宅ローンが使えるメリットは、金利が低めで、返済期間を長くとりやすいことです。

条件を満たさないときは、アパートローン（不動産投資ローン）を使うのが一般的です。
アパートローンは、金利や返済期間の条件が住宅ローンより厳しくなりやすいローンです。

実家を建て直して賃貸併用住宅にするなら、どちらのローンかで返済の重さが変わります。
間取りを決める前に、ローンの条件から確かめておくのが近道です。

賃貸併用住宅は、実家に住み続けながらできる土地活用の一つです。
仕組みや向く条件は、こちらの記事にまとめています。

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住宅ローンが使える条件

自宅部分の割合は「半分以上」が目安

多くの金融機関は、自宅部分が床面積の半分以上あることを条件にしています。
つまり、賃貸部分は建物の半分までが目安です。

ただ、決まりは金融機関ごとに違います。

割合の線引きや、ほかにつける条件は金融機関で違います。
階段や廊下を自宅と賃貸部分のどちらに数えるかも、扱いが分かれます。

自分（または家族）が住むこと

住宅ローンは、自分や家族が住む家のためのローンです。
住宅金融支援機構のフラット35は、人に貸す目的の物件には使えません。

フラット35では、実際に住んでいるかを定期的に確かめています。
投資用としての利用が分かれば、全額を一括で返すよう求められると書かれています。

住宅ローン控除も「自宅の分だけ」

住宅ローン控除は、床面積の半分以上に自分が住むことが条件の一つです。
控除の対象は、借入額のうち自宅に当たる分だけです（国税庁 質疑応答事例）。

賃貸併用住宅の全体の借入額が、控除の対象になるわけではありません。
控除の額や条件は年ごとに変わるので、税務署や税理士にも確かめます。

住宅ローンとアパートローンの違い

同じ賃貸併用住宅でも、どちらのローンかで毎月の返済額に差が出ます。
主な違いを、一般的な傾向で並べます。

見るところ	住宅ローン	アパートローン
金利	低い傾向	住宅ローンより高い傾向
返済期間	最長35年が多い	建物の耐用年数までとされやすい
審査で見ること	主に自分の収入	家賃収入の見込みと自分の収入
自宅の割合	半分以上が目安	問われないことが多い

返済期間の違いが、毎月の返済額に響く

アパートローンの期間は、建物の法定耐用年数が目安にされやすいです。
国税庁の耐用年数表では、木造の住宅用は22年です。

同じ借入額でも、期間が短いほど毎月の返済は重くなります。
金利の差と合わせると、返済額の差はさらに広がります。

金利が上がったときの返済も見ておく

住宅ローンもアパートローンも、変動金利を選ぶと返済中に金利が変わります。
金利が上がると、家賃が同じでも手元に残るお金は減ります。

固定金利は、当初の金利が変動金利より高めでも、返済額が変わりません。
金利が1%上がったときの返済額も、試算してもらいましょう。

家賃収入をどう見るかは金融機関しだい

賃貸併用住宅の審査では、家賃収入の見込みを収入に加えることがあります。
ただ、見込みの全額ではなく、一部だけを数える金融機関もあります。

実家を建て直すときに、ローンの前に確かめること

実家の建て直しには、土地を買って建てるときとは別の確かめごとがあります。
ローンの相談の前に、次の3つを見ておきましょう。

土地の名義と、兄弟の同意

賃貸併用住宅のローンでは、建物と一緒に土地も担保に入れるのが一般的です。
名義が亡くなった親のままでは、担保に入れる手続きが進みません。

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。
相続を知った日から3年以内が期限なので、建て直しの前に済ませておきます。

兄弟と共有の土地なら、担保に入れるには共有者全員の同意が要ります。
家賃の分け方も、同じときに話し合っておきましょう。

返し終わる年齢から、借りられる年数が決まる

相続した実家を建て直す人は、50代以上のことも多いでしょう。
フラット35の借入期間の上限は、「80歳−申込時の年齢」と35年の短いほうです。

たとえば55歳で申し込むと、最長25年の返済になります。
民間の住宅ローンにも、返し終わる年齢の上限を設けるものが多くあります。

解体費も借りられるかを確かめる

古い実家を建て直すなら、今の家を壊す解体費がかかります。
解体費をローンに含められるかは、金融機関によって違います。

含められないなら、手元のお金か別のローンで払うことになります。
土地の測量や地盤の調査にも費用がかかるので、総額で見ておきましょう。

実家を建て替える進め方と、建築費の目安は、こちらの記事にまとめています。

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賃貸併用住宅のローンで後悔しやすい点

賃貸併用住宅の後悔で目立つのは、「家賃収入が予定どおり入る」前提で借りたケースです。
たとえば、次のような点です。

住めなくなったときは、先に相談する

住宅ローンは、自分が住むことが前提です。
自宅部分まで人に貸すなら、その前に金融機関へ相談しましょう。
黙って貸すと、一括返済を求められることがあります。

提案とローンがセットのときは、条件を分けて見る

建築会社の提案に、ローンやサブリースが組み込まれていることがあります。
サブリース（一括借り上げ）は、トラブルが起きやすい契約です。

サブリースの仕組みは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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