相続登記とは？実家の名義を変える手続きの流れ・期限・相談先

2026年10月1日

相続登記とは

相続登記とは、亡くなった親の名義になっている家や土地を、相続した人の名義に変える手続きです。

土地や建物などの不動産の持ち主は、国の「登記簿」に記録されています。

親が亡くなっても、登記簿の名義は自動では変わりません。
相続した人が手続きをして、はじめて名義が変わります。

一般には「不動産の名義変更」「実家の名義変更」とも呼ばれます。
2024年4月1日からは、相続登記は法律上の義務になりました。

この記事で分かること

・相続登記の期限と、しないときの過料
・名義を変えるまでの大まかな流れと書類
・税金など、かかる費用の目安
・法務局と司法書士、どちらに相談するか

相続登記をしないと困ること

名義が親のままでは、実家を売ることも、担保にしてお金を借りることもできません。
買う人や銀行は、登記簿の名義で不動産の持ち主を確かめるからです。

また、時間がたつと相続人が亡くなり、次の相続が重なって、話し合う人が増えていきます。
祖父母の名義のまま残っている実家では、相続人が十数人になるケースもあります。

親が亡くなった直後は、ほかの手続きに追われて、実家の名義は後回しになりがちです。
遠方に住んでいると、なおさら手をつけにくいものです。

持ち続けると決めた実家でも、名義は早めに整えておくのが基本です。

実家を持ち続けるときの考え方は、こちらの記事にまとめています。

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相続登記の義務化と期限

相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に、相続登記をする義務があります。
根拠は不動産登記法76条の2です。

法務省の説明をもとに、期限を整理します。

相続したと知った時期	期限
2024年4月1日以降	知った日から3年以内
2024年4月1日より前	2027年3月31日まで（知った日から3年が後なら、その日まで）
遺産分割で取得した	遺産分割の日から3年以内

2024年4月より前の相続でも、名義が親のままなら対象です。
何年も前に親が亡くなっている実家も、期限までに済ませる必要があります。

過料は「正当な理由なく」怠ったとき

正当な理由がないのに登記をしないと、10万円以下の過料が科されることがあります。
過料は、刑事罰の罰金とは違うものです（不動産登記法164条）。

いきなり過料を求められるわけではありません。
まず登記官から催告があり、それでも応じない場合に裁判所へ通知されます。

相続が重なって相続人がとても多く、戸籍集めに時間がかかる場合もあります。
こうした事情は「正当な理由」に当たるとされています。

話し合いがまとまらないときの「相続人申告登記」

兄弟で分け方が決まらないうちに、期限が近づくこともあります。
そのときは「相続人申告登記」で、ひとまず義務を果たせます。

登記簿の名義人が死亡し、自分がその相続人であることを申し出る手続きです。
相続人の1人が単独ででき、戸籍謄本などの書類を添えます。
登録免許税はかかりません。

注意

相続人申告登記では、名義は変わりません。
実家を売ったり貸したりするには、あらためて相続登記が必要です。

義務を果たしたとみなされるのは、申し出た本人だけです。
遺産分割が決まったあとは、その日から3年以内に相続登記をします。

期限や過料の細かいルールは、こちらの記事で説明しています。

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参考

・法務省「相続登記の申請義務化について（よくある質問）」
・法務省「相続人申告登記について」
・不動産登記法 76条の2・76条の3・164条：e-Gov 法令検索
（2026年9月29日に確認）

相続登記の流れ

大まかには「名義を確かめる → 相続人を確かめる → 分け方を決める → 書類を集める → 申請する」の順です。

不動産の登記事項証明書を取得し、実家の今の名義を確かめる
亡くなった親（被相続人）の戸籍謄本などで、相続人を確かめる
遺言書があるか確かめ、なければ遺産分割協議で分け方を決める
必要書類をそろえ、登記申請書を作成する
実家のある地域の法務局に申請し、登記の完了を待つ

分け方は3つのパターン

分け方によって、そろえる書類が変わります。

遺言書がある：遺言の内容どおりに名義を変える
遺産分割協議で決める：相続人全員で話し合い、協議書を作成する
法定相続分で分ける：法律の割合どおり、兄弟などの共有名義にする

法定相続分で共有にすると、あとで売るときに全員の同意が必要になります。
兄弟で実家を相続するなら、誰の名義にするかを先に話し合っておくと安心です。

親が元気なうちに贈与で名義を移す方法もあり、相続とは手続きも税金も変わります。
名義変更の時期の違いは、こちらの記事で比べています。

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必要書類は主に戸籍と住民票

主な必要書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍と住民票などです。
遺産分割協議をしたなら、協議書と相続人全員の印鑑証明書も加わります。

不動産の評価額が分かる書類も、税金の計算に使います。

親が本籍を何度も移していると、戸籍を集めるだけで時間がかかります。

「法定相続情報証明制度」を使うと、戸籍の束の代わりになる一覧図の写しを受け取れます。
銀行の相続手続きにも使えて便利です。

遠方でも手続きできる

実家のある地域を受け持つ法務局の窓口のほか、郵送やオンラインでも申請できます。
実家から遠くに住んでいても、現地に行かずに手続きを進められます。

書類の一覧は、こちらの記事にまとめています。

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参考

・法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
・法務局「法定相続情報証明制度について」
・法務省「不動産を相続した方へ」
（2026年9月29日に確認）

相続登記にかかる費用の目安

費用は主に「登録免許税」「書類の取得費」「司法書士に頼むならその報酬」の3つです。

費用	目安
登録免許税	固定資産税評価額の0.4%
戸籍や住民票などの取得費	1通数百円ほど。集める通数で変わる
司法書士の報酬	事務所や相続人の数で変わる

たとえば評価額1,000万円の家と土地なら、税額は4万円が目安です。
評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書で確かめられます。

古い木造の実家は、建物の評価額が低いことが多くあります。
ただし土地の評価額は地域で大きく変わるため、合計の費用は不動産ごとに違います。

免税になることも

評価額が100万円以下の土地は、2027年3月31日までの登記なら税金がかかりません。

祖父母の名義のまま、次の相続が重なった土地にも免税の仕組みがあります。
使うには書類への記載が必要なので、国の案内で確かめましょう。

費用の内訳は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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参考

・法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
（2026年9月29日に確認）

相談先は法務局と司法書士

自分で進めるなら法務局の手続案内、任せるなら司法書士が窓口です。

全国の登記所（法務局）では、登記の「手続案内」を受けられます（法務省）。
1回20分以内の完全予約制で、電話・対面・ウェブ会議から選べます。

ただし、窓口が書類を代わりに作ってくれるわけではありません。
登記の代理や書類の作成を仕事として引き受けられるのは、司法書士と弁護士です。

自分でやるか、司法書士に頼むか

次のようなケースは、専門家に相談したほうが進めやすくなります。

相続人が多い、または連絡の取れない兄弟がいる
祖父母の名義のままで、相続が何代も重なっている
実家から遠く、平日に時間を取りにくい
実家のほかに、別の地域の不動産もある

一方で、相続人が少なく、名義が親だけなら、自分で手続きをする人もいます。
日本司法書士会連合会には「相続登記相談センター」があります。

自分で申請する方法は、こちらの記事にまとめています。

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