仲介型リースバックとは？買取型との違いと、投資家が買主になるときの注意点

仲介型リースバックとは

仲介型リースバックとは、不動産会社が間に入り、自宅を買って貸してくれる相手を探す方法です。

ふつうのリースバックは、リースバック事業者が自宅を直接買い取ります。
そのまま貸主にもなるので、これを「買取型」と呼びます。

仲介型のリースバックでは、買主と貸主になるのは第三者です。
リースバック事業者のほか、家を投資用に買う投資家が買主になるケースもあります。
投資家には、会社のほか、家賃収入を目的に買う個人もいます。

国土交通省の検討会の資料も、リースバックを2つの型に分けて説明しています。
「事業者買取型」と「事業者仲介型」という呼び方で、会社の役割の違いに注目したものです。

項目	買取型	仲介型
買主・貸主	相談した会社	不動産会社が探した第三者
売買の仲介手数料	かからない	かかる
条件を比べる相手	自分で集めた会社	不動産会社が集めた買主候補
決まるまでの期間	短めになりやすい	買主探しの分、長めになりやすい

同じ検討会の事業者アンケートには、39社が回答しています。
そのうち56.4％が「リースバック取引の仲介」に関わっていました。
「物件の買取」は61.5％で、仲介型も珍しいものではありません。

リースバックの仕組みそのものは、こちらの記事にまとめています。

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買取型との違い：売却価格・家賃・仲介手数料

お金の面の一番の違いは、売買の仲介手数料が発生するかどうかです。
そのうえで、売却価格と家賃の決まり方も変わります。

売却価格と家賃は、比べて選べる

仲介型では、不動産会社が複数の買主候補から売却の条件を集めます。
価格と家賃を並べて、合う相手を選べるのが仲介型のメリットです。

ただし、リースバックの売却価格は、ふつうに売るより低めになりやすい傾向があります。
買主を比べても、リースバックである以上、この点は変わりません。

家賃は、買主が売却価格をもとに決めることが多いものです。
高く買ってくれる相手ほど、家賃も高めになるケースがあります。

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仲介手数料の上限

売買の仲介手数料は、法律で上限が決まっています。
400万円を超える物件なら、上限は「売却価格の3％＋6万円」に消費税を足した額です。

賃貸借契約の仲介も頼むなら、賃貸の手数料が別にかかることもあります。
こちらは貸主と借主の合計で、家賃1か月分に消費税を足した額が上限です。

リースバックでは、印紙税や登記、賃貸の保証料などの費用も発生します。
これらは、どちらの型でもかかります。

比べるときは、売却代金から費用を引いた「手取り」でそろえましょう。

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投資家が買主になると、オーナーが変わることがある

仲介型では、住み始めたあとに家のオーナー（貸主）が変わる可能性も考えておきます。

投資家は、家賃収入や売却益を目的に家を買います。
そのため、リースバックの物件でも、あとでほかの人に売却することがあります。

買取型のリースバックでも起こりえますが、投資目的の買主なら、より意識しておきたい点です。

契約の中身は、新しいオーナーに引き継がれる

家の引き渡しを受けて住んでいれば、新しい買主にも借りる権利を主張できます（借地借家法31条）。
その家が売却されると、貸主の立場は、新しいオーナーにそのまま移ります（民法605条の2）。

家賃や期間など、今の契約の中身は引き継がれます。
預けた敷金を返す義務も、新しいオーナーに移ります。

オーナーが替わると、家賃の振込先を変える知らせが届くのが一般的です。
振り込む前に、仲介した不動産会社や管理会社にも確かめると安心です。

変わる可能性があること

一方で、次のことは新しいオーナーの考え方で変わることがあります。

• 定期借家契約の再契約：期間が終わったあと、再契約するかはオーナーしだい
• 更新のときの家賃：値上げの相談を受けることがある
• 修繕や連絡の窓口：管理会社が替わることがある
• 買い戻しの取り決め：新しいオーナーに引き継がれるかは契約しだい

定期借家と普通借家の違いは、こちらの記事にまとめています。

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仲介型リースバックの流れ

仲介型は、買主を探して交渉する分、買取型より手順が多くなります。
国土交通省の検討会の資料では、たとえば次の流れが示されています。

リースバックで家を売却したあとは、更新や退去、買い戻しの話し合いを、貸主となった買主と進めます。

買主がローンで買うなら、融資が下りないと契約が白紙になる特約が付くことがあります。
その分、売却代金を受け取る時期が遅れることも見込んでおきましょう。

間に入る会社に聞いておくこと

媒介する会社は、売却価格について意見を言うとき、その根拠を示す決まりです。
査定額の理由は、遠慮せずに聞きましょう。

親の自宅で、仲介型と買取型のどちらが合うか

急ぐなら買取型、時間をかけて比べたいなら仲介型が、一つの目安です。

こんなとき	合いやすい型
住宅ローンの返済などで、資金を早く用意したい	買取型
自分で何社も回る手間を減らしたい	仲介型
価格や家賃を、多くの候補で比べたい	仲介型
貸主が替わる心配を減らしたい	買取型（転売の予定も確かめる）

仲介型のリースバックには、デメリットもあります。
仲介手数料の分だけ手取りが減り、資金を受け取るまで時間もかかります。

条件の合う買主が見つからず、話が進まないケースもあります。

どちらの型でも、会社を選ぶときは書面の条件で比べます。
比べ方は、こちらの記事にまとめています。

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住み続けることにこだわらなければ、ふつうに売却するほうが手取りは多くなりやすいものです。
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仲介型か買取型かは、急ぎ具合と、比べる手間をどこまでかけられるかで決まります。
実家にどの選択肢が合うか迷うなら、無料診断も試してみてください。