賃貸の原状回復は誰がどこまで負担？実家を貸した貸主が知っておきたいこと

賃貸の原状回復とは

原状回復とは、借主（入居者）が退去するときに、借主の不注意などでできた傷や汚れを直すことです。

「借りたときの状態にすべて戻す」ことではありません。
通常の使用でできた傷みや、年月による劣化（経年劣化）は、貸主の負担です。

よく「現状回復」と書かれますが、正しくは「原状回復」です。
「元の状態（原状）に戻す」という意味です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復をこう整理しています。

• 借主の故意・過失や、注意して使う義務（善管注意義務）に反した使い方でできた、傷や汚れを直すこと
• ふつうの使い方でできた傷み（通常損耗）や経年劣化は含まない

2020年4月からは、民法にも同じ考え方が書かれています（621条）。

初めて貸すなら、どこまでが貸主の負担かを先に知っておくのが、一番のトラブル対策です。

実家を賃貸に出すこと全体については、こちらの記事にまとめています。

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貸主の負担と、借主の負担の分け方

分かれ目は「ふつうに暮らしてできたものか、そうでないか」です。

ガイドラインの例を、よくあるものに絞って並べます。

場所	貸主の負担（通常損耗・経年劣化）	借主の負担（故意・過失など）
壁紙（クロス）	日焼け、テレビや冷蔵庫の後ろの黒ずみ、画びょうの穴	タバコのヤニ、落書き、くぎの大きな穴
床（フローリング・畳）	家具の設置跡、畳の日焼け	飲みこぼしを放っておいたシミ、引っ越しでつけた傷
水回り・設備	年数による設備の故障	掃除をしなかったための水あか・カビ
そのほか	次の入居者のための鍵の交換	ペットによる傷やにおい

「通常損耗でも、手入れが悪くて広がった部分」は入居者の負担とされています。
たとえば、結露を放っておいて広がったカビやシミです。

また、次の入居者のために家をよくする工事（グレードアップ）は、貸主の負担です。
古い設備を新しい型に替える費用を、入居者に求めるのは難しいとされています。

住んでいる間の修繕は貸主の仕事

入居中に、給湯器やエアコンが古くなって壊れたときは、貸主が修繕します（民法606条）。
入居者の使い方が原因で壊れた場合は、入居者の負担です。

退去時の原状回復と、入居中の修繕は別のものです。
どちらも契約書で分け方を決めておくと、あとで迷いません。

住んだ年数で、借主の負担割合は下がる

入居者が傷をつけても、住んだ年数が長いほど、入居者が払う割合は小さくなります。

壁紙などは、年数がたつと価値が下がっていくと考えるためです。
ガイドラインでは、これを「経過年数」と「耐用年数」で決めます。

壁紙は6年で価値が1円になる

壁紙（クロス）・カーペット・クッションフロアは、6年で価値が1円になると考えます。

たとえば、入居時に新しい壁紙だったとします。
3年住んだ入居者がタバコのヤニで汚したなら、負担割合は半分ほどが目安です。
6年以上住んでいれば、張り替え費用の多くは貸主の負担になります。

貸す時点で、すでに古いクロスだった場合も同じです。
入居の前に張り替えていなければ、最後に張り替えてからの年数も考えて負担割合を決めます。
価値は1円を下限に考えます（ガイドライン）。

一方で、フローリングの部分補修・畳表・ふすま紙・障子紙は、経過年数を考えません。
傷や汚れをつけた入居者の負担とされています（ガイドライン）。

主な設備の耐用年数

設備	耐用年数
流し台	5年
エアコン・ガス機器	6年
便器・洗面台	15年

特約と敷金で気をつけること

特約は、条件を満たさないと認められない

「退去時のクリーニング代は借主の負担」のような取り決めを「特約」といいます。
ガイドラインより、借主に重い負担を求めるものです。

特約は、次の3つをすべて満たさないと、認められないことがあります。

特約をつけるなら、契約書に範囲と金額をはっきり書き、口頭でも説明しておきましょう。

トラブルになりやすい3つの場面

相談が多いのは、たとえば次の3つです。

• 退去時のクリーニング代：特約がなければ、入居者がふつうに掃除していた場合の業者の清掃代は貸主の負担
• クロスの全面の貼り直し：汚した面だけ（一面分まで）が借主の負担で、部屋全体までは求められない
• タバコやペットの汚れ・傷：通常の使用を超えるので、借主の負担になりやすい

敷金は、差し引いた残りを返す

敷金は、家賃の滞納や借主負担の修繕に充てるための預かり金です（民法622条の2）。

退去して家が戻ったら、入居者の負担分を差し引き、残りを返します。
差し引く額は、見積もりや写真を添えて説明できるようにしておきます。

請求するときは、「どこを、なぜ、いくらで、何割」直すのかを書面で示しましょう。
貸したときの写真と、経過年数による負担割合を添えると、入居者も納得しやすくなります。

退去時のトラブルを防ぐ流れ

トラブルの多くは「貸したときの状態が分からない」ことから起きます。
貸す前から、次の流れで準備しておきましょう。

古い実家を貸す前にしておくこと

相続した実家は、貸す前の状態が退去時の判断の基準になります。
次のことを済ませておくと、原状回復の話し合いがぐっと楽になります。

国土交通省のガイドラインには、入居と退去のときに使える「確認リスト」の例もあります。
そのまま使うと、確認の漏れを防げます。

期間を決めて貸す「定期借家」でも、原状回復の考え方は同じです。

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