管理不全空き家（管理不全空家）とは？特定空家との違い・基準と、勧告で固定資産税が上がるしくみ

管理不全空き家（管理不全空家）とは

管理不全空き家とは、このまま放置すると特定空家になるおそれがあると、市区町村が認めた空き家です。
特定空家の「一歩手前」の段階と考えると分かりやすいでしょう。

2023年12月13日に施行された改正空家法で、新しく設けられました。
法律での正しい名前は「管理不全空家等」です（空家法13条1項）。

それまで、法律にもとづく指導や勧告の対象は、特定空家だけでした。
改正で、状態が悪くなる前の早い段階から、市区町村が所有者に指導できるようになりました。

空き家というだけで、管理不全空家になるわけではありません。
ただ、管理不全空家として勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする特例が外れます。

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特定空家との違い

いちばん大きな違いは、自治体がとれる措置の強さです。
管理不全空家には、命令や代執行（市区町村が代わりに解体などをすること）がありません。

項目	管理不全空家	特定空家
状態	放置すれば特定空家になるおそれ	倒壊・衛生・景観などで周りに大きな悪影響のおそれ
措置	指導 → 勧告	助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行
住宅用地の特例	勧告で外れる	勧告で外れる
過料	なし	命令違反で50万円以下
立入調査	できない	できる

管理不全空家への指導と勧告は、どちらも「行政指導」です。
所有者に自分で直してもらうよう、働きかける段階とされています（ガイドライン）。

そのため、勧告に「いつまでに」という期限をつけることも、決まりにはなっていません。
求められるのは修繕や木の伐採などで、解体までは基本的に想定されていません。

所有者の承諾なく敷地に入る調査（立入調査）も、管理不全空家ではできません。
自治体の確認は、外から目で見る調査が中心です。

特定空家の基準や、命令・代執行までの流れは、こちらの記事にまとめています。

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管理不全空家と判断される状態の目安（基準）

国のガイドラインは、特定空家の4つの状態ごとに、手前の段階の例を挙げています。
特定空家ほどひどくはないものの、手入れがされず傷みが出始めた状態です。
どれも、放置すると特定空家の状態に進みかねないものです。

保安上の危険につながるもの

• 屋根の変形や、外壁の材料のはがれ・落下
• 柱や土台などの破損・腐り・シロアリの害、雨漏りの跡
• 雨どいや軒の支えの破損、手入れされず腐った庭木の大枝
• 擁壁のひび割れや、水抜き穴がつまった排水不良

衛生・景観・周りの生活環境に関わるもの

• 排水設備の破損や、封水切れ（排水口の水がなくなる状態）
• 片付けがされず、ごみが散らかったり、たまった水が残ったりしている
• 動物が住みつき、駆除されていない
• 屋根や外壁の色あせ・破れ、窓や戸の破損
• 庭木の枝が道路や隣の家にはみ出している
• 雪の多い地域で、ふつうの雪下ろしがされていない

指導から勧告までの流れと、固定資産税への影響

管理不全空家への措置は、「指導」から始まり、改善されないと「勧告」に進みます（空家法13条）。

指導のとき、自治体は勧告で特例が外れることも伝えるよう努めるとされています（ガイドライン）。
指導は、口頭で行われることもあります。

勧告を受けると、住宅用地の特例が外れる

家が建つ土地は「住宅用地の特例」で、固定資産税の計算のもとが最大6分の1まで軽くなっています。
勧告を受けると、その土地はこの特例から外れます（地方税法349条の3の2）。

税額が「6倍」になると思われがちですが、負担を調整するしくみがあります。
土地の税額は約3.5〜4.2倍が目安です（都市計画税を含むかどうかで変わります）。

勧告のあとでも、求められた修繕などを済ませれば、勧告は撤回されます。
撤回されれば、特例の対象に戻ります（ガイドライン）。

反対に、勧告のあとも放置して特定空家になっても、特例が外れた状態は続きます。
固定資産税は毎年1月1日の状態で決まるため、時期は税務の窓口で確かめましょう。

相続で所有者が変わったとき

勧告のあと、相続で建物と土地の所有者がどちらも変わると、勧告の効力はなくなります。
新しい所有者には、指導からやり直すことになります（ガイドライン）。

建物か土地のどちらかだけが変わった場合は、勧告の効力は残ります。

全国の件数

2024年度末までの累計で、全国の指導は3,211件、勧告は378件でした（国土交通省・総務省）。
この措置で修繕や解体などに至った管理不全空家は、3,757件あります。

空き家の固定資産税のしくみは、こちらでくわしく説明しています。

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相続した実家が管理不全空家にならないために

大切なのは、長く放置せず、傷みが小さいうちに見つけて直すことです。
空き家は不具合に気づきにくく、傷みが早く進みやすいとされています。

国は、所有者がしておきたい適切な管理の例を「管理指針」として示しています。

遠くに住んでいて通えないなら、管理を業者などに任せることも考えられます（基本指針）。
自治体から連絡が来たら放置せず、まず窓口に相談しましょう。

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