定期借家とは？実家を期間限定で貸す方法と、普通借家との違い

定期借家とは

定期借家とは、期間が来たら更新なしで終わる賃貸の契約です。

ふつうの賃貸（普通借家）は、期間が来ても、借りる人が望めば契約が続きます。
定期借家なら、期間が来れば、家は貸主に戻ります。

そのため、次のようなときに向いています。

• 3年後くらいに売るつもり
• いずれ自分や家族が住むかもしれない
• 兄弟で分け方を決めるまで、とりあえず貸したい

法律では「定期建物賃貸借」といい、2000年3月に始まった仕組みです（借地借家法38条）。
転勤で留守にする自宅を賃貸に出すときなどにも使われています。

募集の情報には、「定期借家」と書かれます。
借りる人は、住める年数を見たうえで申し込みます。

空き家を賃貸に出すときの全体像は、こちらの記事にまとめています。

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定期借家と普通借家の違い

一番の違いは「更新があるか」と「貸主から契約を終わらせやすいか」です。

	定期借家契約	普通借家契約
更新	なし。期間が来たら終わる	借りる人が望めば続く
貸主から終わらせる	期間満了で終わる（1年以上は終了の通知が必要）	正当事由が必要
契約期間	1年未満でもよい	1年未満は「期間の定めなし」の扱い
契約のしかた	書面（電子も可）と、事前の説明	口頭でも成り立つ
借りる人からの中途解約	特約がなければ原則できない（例外あり）	期間の定めがあれば特約で決める

普通借家だと「返して」が通りにくい

普通借家では、貸主が更新を断るには「正当事由」が要ります（借地借家法28条）。

「実家を売りたいから」という理由だけでは、認められないこともあります。
貸主と借りる人、それぞれの事情を合わせて判断されるからです。

話し合いで出ていってもらうために、立ち退き料を払う例もあります。

定期借家なら、期間満了で契約が終わるので、正当事由も立ち退き料も要りません。
売却や建て替えの予定がある実家では、ここが大きな差になります。

賃料の見直しは特約で決められる

普通借家では、事情が変われば、貸主も借りる人も賃料の増減を求められます（借地借家法32条）。

定期借家では、賃料の改定について特約を結べば、その取り決めが優先されます（同38条9項）。
家賃の見通しを立てやすくしたい貸主には、助かる点です。

「一時使用」の契約との違い

定期借家で実家を賃貸に出すメリット・デメリット

貸主のメリット

• 予定した時期に家が戻るので、売却や建て替えの計画を立てやすい
• 期間が来るたびに、売る・住む・貸し続けるを選び直せる
• 家賃の滞納やトラブルがあった人とは、再契約しないこともできる
• 自動更新（法定更新）で、ずるずる貸し続けることにならない

相続した実家を、「決めるまでの間だけ」賃貸に出しておきたい人に合う仕組みです。

デメリット

• 住める年数が決まっているぶん、借り手が集まりにくいことがある
• そのため、賃料を相場より低めにすることがある
• 書面の契約や事前の手続きを欠くと、普通借家として扱われるおそれがある
• 終了の通知を忘れると、期間が来ても終わったと言えない
• 期間中でも、借りる人から中途解約されることがある

貸している途中で、借りる人が住んだまま売ることもできます（オーナーチェンジ）。
ただ、自分で住みたい人には売りにくく、価格は低めになりやすいと言われます。

住める年数が決まった物件では、借りる人が自分で手を入れることは少なめです。
古い実家ほど、入居の前に最低限の設備を整えておくのが、借り手を見つける近道です。

借りる人からの中途解約

住まい用で床面積200㎡未満の建物なら、借りる人は途中で解約できます。
ただし、転勤・療養・親族の介護など、やむを得ない事情があるときだけです。

申し入れから1か月で、契約は終わります（借地借家法38条7項）。

向いている人・向いていない人

向いている	向いていない
数年後に売る・住む・建て替える予定がある	ずっと貸し続けたい
相続人どうしで、まだ方針が決まっていない	家賃をできるだけ高くしたい
貸したあとも選択肢を残したい	期限の管理を任せる相手もいない

定期借家契約の結び方

定期借家契約は、決まった手順を踏まないと成り立ちません。
契約書のひな形は、国土交通省が「定期賃貸住宅標準契約書」として出しています。

流れは次のとおりです。

事前の説明をするのは貸主

事前の説明は、貸主（または代理人）が借りる人に行います。

不動産会社が仲介するときの「重要事項説明」とは別の手続きです。
両方が要ります。

書面も契約も、電子でできる

2022年5月からは、借りる人の承諾があれば、事前の説明の書面をメールなどで渡せます。
契約そのものも、電子契約で結べます（法務省）。

終了の通知を忘れない

通知は書面で送り、控えを残しておくと安心です。

家賃は近くの相場を見て決める

家賃は、近くの似た賃貸物件の家賃を見て決めます。

住める期間が短いほど、借り手は集まりにくくなります。
期間と家賃のバランスは、不動産会社に相談して決めましょう。

手続きは、定期借家に慣れた不動産会社に任せるのが安心です。

定期借家の期間の決め方と、満了後の再契約

期間は「戻したい時期」から逆算する

契約期間は、実家を売る・住むと決めている時期から逆算します。

相続人が何人かいるなら、いつまで貸すかを先に話し合っておきましょう。
あとでもめにくくなります。

まだ売るか住むか決めていないなら、無料診断で、ほかの選択肢と比べてみてください。
5つの質問に答えるだけで、向いている選択肢の見当がつきます。

売るつもりなら、税金も先に確かめる

相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」は、一度でも貸した家には使えません。
相続から売るまでに、貸していないことが条件だからです（国税庁 No.3306）。

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定期借家の再契約は「新しい契約」

定期借家契約には更新がありません。
続けて貸すときは、「再契約」をします。

再契約は、貸主と借りる人が合意して結ぶ新しい賃貸借契約です。
事前の説明と、書面での契約をもう一度行います。

期間や賃料は、最初の契約と変えてもかまいません。
「あと2年だけ」のように、次の予定に合わせて短くすることもできます。

途中で戻したくなったら

契約の途中で、貸主の都合で終わらせることは、原則できません。
借りる人が同意すれば、話し合いで早めに終了させることはできます。

明け渡しのときにすること

明け渡しのときは、原状回復と敷金の精算をします。
ふつうに暮らしてできた傷みは、貸主の負担です（民法621条・国土交通省のガイドライン）。

負担の分け方は、こちらの記事で詳しく書いています。

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