相続した実家を買取で売る手順　遺産分割・相続登記から決済までと期間の目安

相続した不動産を買取で売る手順とは

相続した実家（不動産）を買取で売るときは、「遺産分割 → 相続登記 → 査定 → 契約 → 決済」の順に進めます。

買取は、不動産会社が買い手になって、実家をそのまま買い取る売却の方法です。
ふつうの不動産の売却と違うのは、最初に「相続の手続き」が2つ入ることです。

兄弟の話し合いが早くまとまれば、売却まで全体で2〜4か月ほどが一つの目安です。
ただし、兄弟の事情や書類集めで、大きく延びることもあります。

買取のしくみや、仲介との違いは、こちらの記事にまとめています。

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売る前の準備：遺産分割と相続登記

STEP1　遺産分割で「売って分ける」と決める

亡くなった親の名義のままでは、買い手に名義を移せないため、実家を売却できません。
まず相続人全員で、実家の不動産を誰が相続するかを話し合います（遺産分割協議）。

兄弟で相続して売却するなら、売った代金を分ける「換価分割」がよく使われます。
名義の置き方は、主に次の2つです。

• 代表の1人の名義にして、その人が売り、代金を分ける
• 兄弟全員の共有名義にして、全員で売る

代表の1人にするなら、遺産分割協議書に「売って代金を分ける」と書いておきます。
書いていないと、代金を渡すときに贈与と見られるおそれがあるためです。

細かい書き方は、司法書士や税理士に確かめると安心です。

兄弟の共有で売るときの分け方は、こちらの記事にまとめています。

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STEP2　相続登記で名義を変える

遺産分割が決まったら、法務局に相続登記を申請します。
2024年4月1日から、この登記は義務になりました。

相続で取得したと知った日から3年以内が期限です。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になりえます（法務省）。

2024年3月以前の相続でも、2027年3月31日までの登記が必要です。

3年以内の登記が難しいときの「相続人申告登記」という簡単な手続きもあります。
ただし、これは名義を変える登記ではないので、この手続きだけでは売却できません。

登記にかかる税金（登録免許税）は、固定資産税の評価額の0.4%です（国税庁 No.7191）。
司法書士に頼むときは、その報酬の費用もかかります。

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買取の査定から決済まで

STEP3　何社かに買取の査定を頼む

査定は、2〜3社以上の不動産会社に頼んで比べます。
買取の値段は会社ごとに差があり、1社だけでは相場が分かりにくいためです。

相続不動産の査定は、名義を変える前から頼めることが多くあります。
登記の手続きと並べて進めると、売却までの期間を縮められます。

ただし、売買契約までには、名義の変更を済ませておきます。
名義が変わる見込みの日を、不動産会社に伝えておきましょう。

査定では、次のことを確かめておきましょう。

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STEP4　売買契約を結ぶ

条件を比べて1社を選んだら、売買契約を結びます。
買取の売却では、買い手は不動産会社そのものです。

仲介と違って買い手を探す期間がないので、値段が決まればすぐに契約へ進めます。

契約書では、代金・決済の日・家財の扱いを確かめます。
共有名義なら、契約には兄弟全員の署名が必要です。

STEP5　決済で代金を受け取る

決済の日には、代金の受け取りと、買い手への名義の変更を同じ日に行うのが一般的です。
登記の手続きは、司法書士が間に入って進めます。

契約から決済までは、数週間〜1か月ほどのケースが多いとされます。
不動産の売却代金は、決済の日に口座へ振り込まれることがほとんどです。

各段階の細かい流れは、こちらの記事にまとめています。

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期間の目安と、相続ならではの期限

5つの段階の期間は、おおよそ次のとおりです。
いちばん延びやすいのは、最初の遺産分割です。

段階	期間の目安（地域や状況で変わる）
遺産分割	話し合い次第（数週間〜数か月）
相続登記	書類集めと申請で1〜2か月ほど
査定	1〜2週間ほど
契約〜決済	数週間〜1か月ほど

期間は、相続人の人数や、戸籍を集める手間で大きく変わります。
不動産の売却そのものより、相続の手続きのほうに余裕を見ておきましょう。

相続税の納付に売却代金を充てたいとき

相続税を納める人は、申告と納付の期限までに現金を用意する必要があります。
実家の売却代金を納付に充てたいなら、早く現金にできる買取は選びやすい方法です。

とはいえ、遺産分割や登記が長引くと、期限に間に合わないこともあります。
納付の期限から逆算して、不動産会社に売却の予定を伝えておきましょう。

税金の特例には売る期限がある

相続した実家を売却するときは、次の期限にも気をつけます。

• 相続税の申告：亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内（国税庁 No.4205）
• 取得費加算の特例：相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却（No.3267）
• 空き家の3,000万円特別控除：相続から3年たつ日の年の12月31日までの売却（No.3306）

買取で売ったときの税金は、こちらの記事にまとめています。

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兄弟の共有・遠方でも、買取は進めやすい

相続した実家の売却で買取が選ばれやすいのは、兄弟の手間と回数を減らせるからです。

仲介で売却すると、内見のたびの立ち会いや、値下げの相談が続きます。
売却まで数か月以上かかることもあり、その間の空き家の管理の費用もかかります。

兄弟が離れて住んでいると、そのたびに全員の意見をそろえる必要があります。

買取なら、決めることは主に「どの不動産会社に、いくらで売却するか」の1回です。

遠くに住む相続人でも進められる

遺産分割協議書は、郵送で順番に回して署名・押印できます。
契約や決済も、郵送や司法書士を通じて進められる会社があります。

一方で、買取の値段は仲介で売るより低くなるのがふつうです。
時間に余裕があり、少しでも高く売りたいなら、仲介での売却も比べてみてください。

どちらが合うか分からないときは、無料診断で考え方を整理してみるのも一つの方法です。
仲介で売る流れは、こちらの記事にまとめています。

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相続不動産の売り方に迷ったら、同じ不動産会社に買取と仲介の両方の査定を頼むこともできます。
2つの金額と期間を並べると、兄弟で話し合うときの材料にもなります。