持ち家を老後資金に変える方法は？リースバック・リバースモーゲージ・売却（住み替え）を親子で比べる

持ち家を老後資金に変える3つの方法とは

持ち家を老後資金に変える方法は、主に「リースバック」「リバースモーゲージ」「売却」の3つです。

どれも、親が住む持ち家の価値を、老後の生活費や介護の費用に回す方法です。
違うのは、親がその家に住み続けられるか、家が家族に残るかという点です。

• リースバック：家を会社に売り、そのまま借りて住む
• リバースモーゲージ：家を担保にお金を借り、亡くなった後に家を売るなどして返す
• 売却（住み替え）：家を売って、賃貸や高齢者向けの住まい、子の近くへ移る

老後資金が足りるかどうかは、家庭ごとに大きく違います。

総務省の家計調査で、65歳以上の夫婦のみの無職世帯を見てみます。
2025年の平均で、老後の家計は毎月約4.2万円の赤字でした。

これは平均の数字で、年金や貯蓄の額によって足りる家も足りない家もあります。
まず「毎月いくら足りないか」を親と一緒に確かめることが、どの方法を選ぶにも出発点です。

リースバック・リバースモーゲージ・売却を比べる

3つの方法は「住み続けられるか」「受け取れる額」「家が残るか」で比べると分かりやすくなります。

比べる点	リースバック	リバースモーゲージ	売却（住み替え）
今の家に住む	借りて住み続ける	持ち主のまま住み続ける	引っ越す
受け取れるお金	売った代金（相場より低めが多い）	家の評価額の一部を借りる	売った代金（仲介なら相場に近い）
毎月の支払い	家賃	利息（商品による）	新しい住まいの費用
家は家族に残るか	残らない	返済すれば残せる	残らない

老後資金として手元に多く残りやすいのは、ふつうに仲介で売る方法です。
ただし、次の住まいが決まらないと動けません。

住み慣れた持ち家で老後も暮らしたいなら、リースバックかリバースモーゲージが候補になります。
その分、受け取れる額が小さくなったり、毎月の支払いが続いたりします。

どの方法でも、老後資金として使える額は「受け取るお金 − これから払う費用」で考えます。
家賃や利息、住み替えの費用まで入れて比べましょう。

親が住み続けたいなら：リースバックとリバースモーゲージ

親が「この家で暮らしたい」と考えているなら、住み続けながら老後資金を用意する2つの方法を比べます。

リースバック：売った代金をまとめて受け取れる

リースバックは、家を不動産会社などに売り、その会社と賃貸の契約を結んで住む方法です。
売った代金をまとめて受け取れ、古い家でも対象になることがあるのが特徴です。

受け取ったお金は使い道が決まっていないので、生活費にも介護の費用にも回せます。

固定資産税は、買った会社の負担に変わります。
修繕の費用をどちらが持つかは契約で決まるので、書面で確かめましょう。

一方で、毎月の家賃がかかり、売る価格は相場より低くなることが多くあります。

住める期間は、契約が「定期借家」か「普通借家」かで変わります。
老後が長くなるほど家賃の合計がふくらむので、何年住むかを考えて比べましょう。

リースバックの仕組みは、こちらの記事にまとめています。

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リバースモーゲージ：家を手放さずに借りる

リバースモーゲージは、家を担保にお金を借りる方法です。
家は親の名義のままなので、子が返済すれば実家を残せます。

ただし、使える家や地域の条件が細かく決まっています。
たとえば住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、原則60歳以上が対象で、生活費には使えません。

老後の生活費に使える商品もありますが、借りられる額は家の評価額（担保評価額）の一部です。
地方の古い家は、評価が低く使えないこともあります。

リースバックとの違いは、こちらの記事で詳しく比べています。

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住み替えて売るなら：手元に残りやすいが、次の住まいが先

親が住み替えてもよいなら、家を売却するほうが老後資金は多く残りやすくなります。
仲介で買う人を探せば、相場に近い価格で売れることが多いためです。

老後の住み替え先の例

• 駅や病院に近い賃貸住宅
• サービス付き高齢者向け住宅や、有料老人ホーム
• 子の家の近く（近居）や、子との同居

住み替え先によって、毎月の家賃や入居の費用は大きく変わります。
「売った代金で、次の住まいの費用を何年払えるか」を先に計算しておきましょう。

そのうえで残る額が、老後資金として使えるお金です。

売る前に考えておきたいこと

築年数の古い持ち家は、そのままでは売れにくいこともあります。
売るためのリフォームは費用を回収できないことがあるので、不動産会社に相談してから決めます。

高齢の親が家を売るときは、子も話し合いに加わると安心です。
国土交通省も、高齢者の自宅の売却トラブルに注意を呼びかけています。

仲介で売る流れや費用は、こちらの記事にまとめています。

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自宅を売ったときの税金：3,000万円控除と軽減税率

リースバックでも住み替えでも、自宅を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に税金がかかります。
ただし、住んでいる家を売るときは、税金を軽くする特例があります。

3,000万円の特別控除

マイホームを売ったときの特例を使うと、利益から最高3,000万円を差し引けます。
主な条件は次のとおりです。

親子や夫婦のほか、売った後にその家で同居する親族も「特別な関係」です。
子に売って親が住み続ける形では、この特例は使えません。

リースバックで会社に売った場合に使えるかは、事情によって変わります。
契約の前に、税務署や税理士に確かめましょう。

10年を超えて持っていた家の軽減税率

売った年の1月1日で10年を超えて持っていた家なら、軽減税率の特例もあります。
3,000万円控除と一緒に使え、6,000万円以下の部分の所得税は10％です（住民税は別）。

どちらの特例も、確定申告をしてはじめて使えます。
売った代金を老後資金に回す前に、税金の分を取り分けておくと安心です。

税金が0円になる場合でも、申告は要ります。

相続してから売るなら、別の特例

親が亡くなった後に子が実家を売るなら、「相続空き家の3,000万円控除」という別の特例があります。
2027年12月31日までに売ることなど、条件は違います。

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親と子で決める順番

持ち家を老後資金に変えるかどうかは、親の老後の暮らし方の希望から逆算して決めます。
子が見守る立場なら、次の順に話を聞いていきましょう。

介護や医療の費用は、老後の後半に増えることもあります。
足りない額にゆとりを持たせて考えると、あとで慌てずに済みます。

家全体の選択肢を見渡したいときは、無料診断も試してみてください。

高齢の親がリースバックを使うときに、家族で確かめたいことは、こちらの記事にまとめています。

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