減築とは？実家の一部を壊して小さくするリフォームの費用・手続き・注意点

減築とは

減築（げんちく）とは、家の一部を壊して、床面積を減らすリフォームです。

2階を取り払って平屋にする、使わない部屋を1つ壊す、といったリフォームを指します。

家を全部壊す「解体」と、建て直す「建て替え」の中間にある方法です。
「減築リフォーム」と呼ばれることもあります。

相続した実家は、親が家族4〜5人で暮らした広さのままのこともあります。
「全部は要らないが、壊してしまうのも惜しい」ときの選択肢が減築です。

家を全部壊すかどうかで迷っているなら、先にこちらの記事で全体を見ておくと判断しやすくなります。

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減築のメリット・デメリット

メリットは、持ち続ける負担が軽くなることです。
デメリットは、リフォーム費用が思ったより高くなりやすいことです。

	主な内容
メリット	掃除・修繕の範囲が減る／2階を減らすと建物が軽くなり、耐震性が上がりやすい／家屋の固定資産税が下がることがある
デメリット	壊したあとの屋根・外壁の費用も要る／部屋数が減り、売るときに買い手が限られることがある／登記などの手続きが要る

固定資産税は「家屋」の分が下がる

家屋の税額は、建物の評価額で決まります。
床面積が減れば、家屋の税額は下がることが多いでしょう。

一方で、家が残るので、土地の「住宅用地の特例」は続くのが基本です。
更地にすると土地の税額が上がりますが、減築ならその心配は小さくなります。

ただし、空き家のまま管理をしないと、勧告を受けて特例が外れることもあります。
減築したあとも、見回りなどの管理は続けましょう。

減築のパターンと費用の目安

費用は、どこを壊すかで大きく変わります。
壊す費用に加えて、残す部分に屋根や外壁をつくり直す費用がかかるためです。

よくある減築のパターン

• 2階建てを平屋にする：2階部分を撤去し、1階に新しい屋根をかける
• 2階の一部屋だけ減らす：突き出た1階の上に、屋根や防水の工事をする
• 1階の一部を減らす：間取りを見直し、空いた場所を駐車スペースや庭にする
• 離れや増築部分を壊す：母屋との境の壁を直す

減築リフォームの例ごとの費用の目安

減築の例	費用の目安
1階の一部屋（6畳ほど）を減らし、外壁を直す	300万〜500万円
2階の一部屋を減らし、屋根と外壁を直す	400万〜800万円
1階の一部を減らして駐車スペースにする	500万〜1,000万円
2階建てを平屋にする（屋根をかけ替える）	800万〜2,000万円以上

この表は、1つのリフォーム情報サイトが載せている例（2025年11月更新）をまとめたものです。
国などの統計ではありません。

1社の示す目安なので、家の構造や広さ、地域で大きく変わります。

空き家なら仮住まいは要らないことも

住みながら減築リフォームをするなら、その間の仮住まいが要ることがあります。
相続して誰も住んでいない実家なら、その費用はかかりません。

一方で、2階部分を減らすと建物の重さや揺れ方が変わります。
構造の計算をし直し、柱や壁を補強する費用も見込んでおきましょう。

実家に住む・貸すためのリフォーム全体の費用は、こちらの記事にまとめています。

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減築に必要な手続き

減築は、壊すことと直すことの両方なので、手続きもそれぞれに要ります。
主なものを、進める順に並べます。

確認申請は工事の中身しだい

建物を減らすだけなら、法律でいう「建築」には当たりません。
そのため、減築だけなら確認申請が要らないことが多いとされています。

ただし、増築を同時にする場合は、確認申請が要ることがあります。

また、2025年4月1日施行の改正で、木造2階建ての家も確認の対象が広がりました（国土交通省）。
柱・壁・床・屋根・階段などの骨組みのどれかを、半分を超えて直す工事が対象です。

こうした工事は「大規模の修繕・模様替」と呼ばれ、確認申請が要ります（建築基準法6条）。
平屋で延べ面積200㎡以下の家は、この確認は要りません。

2階建てを平屋にする減築は、屋根をかけ直すので、これに当たることがあります。
2階部分をどう減らすか決める前に、建築士に確かめておきましょう。

床面積が変わったら表題変更登記

床面積が変わったら、1か月以内に建物の表題変更登記を申請します（不動産登記法51条）。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。

ふつうは土地家屋調査士に頼みます。
登記をすると、税金の計算に使う家屋の床面積にも反映されます。

アスベストの事前調査のしくみは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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相続した実家で減築を考えるときの注意点

相続した実家の減築は、名義と土地の条件を先に確かめることが大切です。

兄弟の共有なら、全員で話し合う

減築は、家の形を大きく変えるリフォームです。
共有名義の家なら、共有者全員の同意が要ることがあります（民法251条）。

名義が亡くなった親のままでは、契約や登記の話を進めにくくなります。
相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です（法務省）。

建て替えられない土地なら、減築は家を残す手段になる

道路に2m以上接していないなど、建て替えられない土地（再建築不可）にある実家もあります。
全部壊すと新しい家を建てられないため、減築で家を残す方法が候補になります。

ただし、増築を伴う工事などでは、今の基準に合わせる必要が出ることがあります。
建て替えられない土地の確かめ方は、こちらの記事にまとめています。

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耐震改修の補助金を確かめる

1981年（昭和56年）5月以前に建てた家は、古い耐震基準のことが多くあります。
耐震改修には、国と自治体が協力した補助金などの支援制度があります（国土交通省）。

減築を含むリフォームが補助金の対象になるかは、自治体の制度しだいです。
多くは工事の契約前の申請が条件なので、先に市区町村の窓口に確かめましょう。

減築は、実家を「全部壊す」と「そのまま持つ」の間をとる方法です。
まずは使い道を家族で決め、建築士や2〜3社の見積もりで、全部壊す場合と比べてみましょう。