不動産の買取で実家を売ったときの税金は？仲介との違いと3,000万円控除

2026年10月1日

不動産の買取で売却したときの税金とは

不動産の買取で売却しても、かかる税金は仲介と同じ「譲渡所得」の税金です。

買主が不動産会社でも、売主が個人なら計算のしかたは変わりません。
ふつうの不動産売却と同じく、利益が出たときだけ所得税と住民税がかかります。

違いが出るのは、売却価格と、差し引ける費用と、控除の使い方です。
買取ならではの点を知っておくと、手取りの見込みを立てやすくなります。

この記事で分かること

・買取と仲介で、税金の計算が変わるところ
・空き家の3,000万円特別控除は、買取でも使えるか
・2024年から、取り壊しを不動産会社に任せられるようになったこと
・控除の期限と、買取の早さの関係

個人が相続した実家の売却は事業ではないため、売主に消費税はかかりません（国税庁 No.6105）。
不動産売却の税金の計算の基本や税率は、こちらの記事にまとめています。

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参考

・国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
・国税庁「No.6105 課税の対象」
（2026年9月30日に確認）

買取と仲介で、税金の計算が変わるところ

譲渡所得は、次の式で計算します（国税庁 No.3202）。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

買取では、この式のうち「売却価格」と「譲渡費用」が仲介と変わります。

売却価格が低いぶん、税金も小さくなる

不動産の買取価格は、仲介での売却価格より低めになるのが一般的です。
売却価格が下がると、利益（譲渡所得）も減り、税金も小さくなります。

ただし、税金が減るのは、売却価格が下がったことの結果です。
手取りで比べると、仲介で売ったほうが多く残るのがふつうです。

仲介手数料がかからない

買取では、不動産会社が直接買うので、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は譲渡費用として差し引けますが、不動産の買取ではその分がゼロです。

売主が払う主な費用と、税金での扱いを並べます（国税庁 No.3255）。

費用	仲介	買取	譲渡費用になるか
仲介手数料	かかる	かからない	なる
売買契約書の印紙税	かかる	かかる	なる
売却のための建物の取り壊し費用	売主が払うことがある	不動産会社が負担し、価格に反映することが多い	売主が払えばなる
固定資産税・修繕費	かかる	かかる	ならない

印紙税は、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。
2027年3月31日までの軽減措置の税額です（No.7108）。

手取りで比べた例

税金だけでなく、手取りで比べることが大切です。
仮の数字で、控除を使わない不動産売却を比べます。

例（控除なし）	仲介	買取
売却価格	2,500万円	1,800万円
仲介手数料・印紙税	約90万円	1万円
税金（20.315％）	約464万円	約347万円
手取り	約1,946万円	約1,452万円

仲介手数料は上限額、取得費は売却価格の5％（概算取得費）で計算しています（No.3258）。
税率は、所有期間が5年を超える長期の税率（所得税・住民税などの合計）です（No.3208）。

所有期間は親の期間を引き継ぐので、相続した実家は長期になることが多いです（No.3270）。

ポイント

買取は、税金の安さではなく「早く・手間なく売れる」ことに価値がある売り方です。

売却価格や手取りの差と、片付けや通う手間を並べて比べましょう。

参考

・国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
・国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
・国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
・国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
・国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
（2026年9月30日に確認）

3,000万円控除は、買取でも使える

相続した空き家の3,000万円特別控除は、条件を満たせば買取でも使えます（国税庁 No.3306）。
売却の相手が不動産会社かどうかは、控除の条件に入っていません。

主な条件は次のとおりです。

1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、マンションではない
亡くなる直前に、親が一人で住んでいた
相続のあと、貸したり住んだりしていない
耐震リフォームをするか、取り壊す
相続から3年たつ日の年の12月31日までに売却し、売却代金が1億円以下

2027年12月31日までの売却が対象です。
家と土地を相続した人が3人以上なら、1人2,000万円までになります。

買取で特に確かめたい「買う相手」

親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却では、控除を使えません。
ここには、親族などが関わる「特殊な関係のある法人」も含まれます。

ふつうの不動産会社への売却なら、この点で問題になることはまずありません。
一方、身内が経営する会社に買い取ってもらうときは、控除が使えないことがあります。

注意

法人に時価の半分に満たない価格で売ると、時価で売却したものとして計算します。
これを「みなし譲渡」といいます（No.3105）。

身内の会社にとても安く売るときは、税務署か税理士に先に確かめましょう。

相続人自身が住んでいた家なら、マイホームの特例を使える場合もあります。
マイホームの売却の3,000万円控除です（No.3302）。
空き家の控除の細かな条件と書類は、こちらの記事にまとめています。

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参考

・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
・国税庁「No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法」
・国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
（2026年9月30日に確認）

2024年から、取り壊しを買取の不動産会社に任せられる

2024年1月1日以降の売却なら、売却後に買主が取り壊しても、3,000万円控除を使えます。
売却した年の翌年2月15日までに、取り壊しか耐震改修を終えることが条件です。

それまでは、売主が売却前に取り壊すか、耐震改修を済ませる必要がありました。
古家付きのまま買い取ってもらい、解体は不動産会社に任せる形でも、控除の対象になります。

契約前に不動産会社と決めておくこと

控除が使えるかは、買主が期限までに工事を終えるかどうかにかかっています。
売主の手の届かないところで決まるので、契約の前に次のことを確かめましょう。

翌年2月15日までに取り壊す（または耐震改修する）ことを、売買契約書に書く
市区町村に出す「確認書」の申請に必要な書類を、不動産会社に用意してもらう
取り壊しを示す書類（登記事項証明書など）を、申告までに受け取る

国土交通省の特例のページには、売買契約書に入れる特約の文言の例も載っています。
不動産会社に見せながら相談すると、話が早く進みます。

遠方の人に向く理由

売主が取り壊すなら、解体業者を選び、立ち会う手間がかかります。

遠方に住んでいて通えないなら、解体まで任せられる買取は、控除と相性がよい売り方です。

家を残したまま売却する方法は、こちらの記事で説明しています。

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