特定空き家（特定空家）とは？指定の4つの基準と、勧告・命令・代執行までの流れ

特定空き家（特定空家）とは

特定空き家とは、周りに大きな悪影響が出るおそれがあると、市区町村が認めた空き家です。
長く放置され、適切な管理がされていない空き家が主な対象です。

法律（空家法）での正しい名前は「特定空家等」です。
空き家というだけで、特定空家に指定されるわけではありません。

特定空家になると、市区町村から改善を求められます。
助言・指導から始まり、勧告・命令と段階が進みます。

勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする特例が外れます。

法律には「指定」という言葉はありません。
「特定空家等と認められる空家等」と書かれています（空家法2条2項）。

自治体によって「認定」「指定」と呼び方が分かれます。

相続した実家を空き家のまま持つこと全体は、こちらの記事にまとめています。

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特定空家に指定される4つの基準

法律は、放置すると特定空家になる状態を4つ挙げています。
どれか1つに当てはまれば、特定空家と認められることがあります。

国土交通省のガイドラインには、それぞれの目安となる例が載っています。

1. 倒壊などで、保安上とても危険になるおそれがある

• 建物が大きく傾いている（傾きが1/20を超えるのが目安）
• 建物の屋根全体の変形や、外壁の大きなはがれ・落下
• 柱や土台の腐り・シロアリの害、門や塀・擁壁の倒壊のおそれ

2. 衛生上とても有害になるおそれがある

• 吹き付けの石綿（アスベスト）がむき出しになっている
• 浄化槽などが壊れ、汚水が流れ出している
• ごみや動物のふん尿で、ねずみや害虫がたくさん出ている

3. 管理されず、景観を大きく損なっている

• 屋根や外壁が、ひどく色あせたり破れたりしている
• 敷地にごみが散らかり、山積みになっている

4. そのほか、周りの生活環境のために放置できない

• 庭木が道路にはみ出し、通行のじゃまになっている
• 窓や戸が壊れたまま放置され、だれでも入り込める
• 屋根からの落雪で、歩く人に危険が及ぶ

2023年12月からは、特定空家の一歩手前の「管理不全空家」の制度もできました。
こちらも段階が進むと、住宅用地の特例が外れます。

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助言・指導から代執行までの流れ

特定空家と認められても、いきなり取り壊されるわけではありません。
法律では、次の順に段階を踏みます（空家法22条）。

命令の前には、所有者が意見書を出したり、公開の場で意見を述べたりする機会があります。
命令が出ると、標識などでその旨が公示されます。

例外として、命令を待たない代執行もある

• 略式代執行：所有者がだれか分からないとき
• 緊急代執行：災害などで危険が迫り、命令するひまがないとき

緊急代執行でも、勧告までは先に行われているのが前提です（ガイドライン）。

実際には、多くが助言・指導の段階で止まっている

2024年度までの累計（全国）は、次のとおりです。

段階	件数
助言・指導	42,768件
勧告	4,153件
命令	551件
行政代執行	286件
略式代執行	592件

数字を見ると、助言・指導の段階で改善されることが多いと分かります。

勧告を受けると、住宅用地の特例が外れる

勧告を受けると、その敷地は固定資産税の「住宅用地の特例」から外れます（地方税法349条の3の2）。

建物が建つ土地は、この特例で税金の計算のもとが軽くなっています。

土地の広さ	固定資産税の計算のもと
200㎡以下の部分	評価額の6分の1
200㎡を超える部分	評価額の3分の1

特例が外れると、建物が残っていても更地と同じ扱いになります。
よく「6倍」と言われますが、負担を調整するしくみがあります。
土地の税額は約3.5〜4.2倍が目安です（都市計画税を含むかどうかで変わります）。

特例が外れるのは、特定空家と認められたときではなく、勧告を受けたときです。
管理して状態を直し、勧告が撤回されれば、特例の対象に戻ります（ガイドライン）。

固定資産税は、毎年1月1日の状態で決まります（総務省）。
勧告の時期と、その年の税額の関係は、市区町村の税務の窓口で確かめましょう。

実家が空き家になったときの固定資産税は、こちらでくわしく説明しています。

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命令に従わないと過料、代執行の費用は所有者の負担

命令に正当な理由なく従わないと、50万円以下の過料の対象になります（空家法30条1項）。
過料は刑罰ではなく、お金を納める行政上のペナルティです。

市区町村の立入調査を拒んだときなども、20万円以下の過料の対象です（同条2項）。

代執行の費用は、あとから請求される

代執行で建物を解体したときの費用は、所有者が負担します。
費用は、文書で納付を命じられます。
払わないと、税金の滞納と同じ手続きで取り立てられることがあります（行政代執行法5条・6条）。

実家を壊す選択肢については、こちらの記事にまとめています。

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相続した実家が特定空家にならないためにできること

大切なのは、放置せずに定期的に管理し、傷みが小さいうちに直すことです。
遠くに住んでいても、次のような管理はできます。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
相続を知った日から3年以内が期限で、それ以前の相続は2027年3月31日までです（法務省）。

兄弟で相続して名義があいまいだと、だれが管理するかも決まりにくくなります。
早めに話し合い、窓口になる人を決めておきましょう。

遠方から空き家を管理する方法は、こちらの記事にまとめています。

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持ち続けるのが難しいなら、売る・壊す・手放すも比べてみましょう。
相続放棄をしても、そのとき実家を占有していれば、引き渡すまで保存する務めが残ります（民法940条）。

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