相続登記の義務化とは｜期限3年・過料・2024年4月より前の相続も対象

相続登記の義務化とは

相続登記の義務化とは、相続した不動産の名義変更を、3年以内に申請する義務です。

2024年4月1日に始まりました（不動産登記法76条の2）。
それまで相続登記は任意で、親の名義のままでも罰則はありませんでした。

正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
2024年4月より前の相続も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。

背景には、登記簿を見ても持ち主が分からない土地の増加があります。
名義が古いまま相続が重なると、相続人が何十人にもなることがあります。

そうなると、管理も売買も進みにくくなります。
今回の改正は、こうした過去の相続の積み残しを減らすためのものです。

相続登記の流れや費用など、手続きの全体像はこちらの記事にまとめています。

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期限は3年。いつから数えるか

期限は「相続で不動産を取得したと知った日」から3年以内です。
亡くなった日ではなく、次の2つを両方知った日から数えます。

• 親が亡くなり、自分が相続人になったこと
• その不動産を自分が取得したこと

ふつうは、親が実家を持っていたと知っていれば、亡くなった日から数えます。
一方で、山林などの存在を後から知ったなら、その日から数えます。

法務省の説明をもとに、主なケースを並べます。

ケース	期限
相続人の1人が取得（遺言・遺贈を含む）	取得を知った日から3年以内
遺産分割で取得した	遺産分割が成立した日から3年以内
2024年4月1日より前の相続	2027年3月31日まで（知った日から3年が後ならその日）

遺産分割で決まったら、もう一度3年

話し合い（遺産分割協議）で取得者が決まったら、その日から3年以内に登記します（76条の2第2項）。

兄弟で話し合いが長引くこともあります。
その間に最初の3年が過ぎそうなら、ひとまず次の2つのどちらかで義務を果たします。

• 法定相続分（法律で決まった割合）で、相続人全員の名義にする登記
• 自分が相続人であることを申し出る「相続人申告登記」（後の節で説明）

つまり、義務は「最初の3年」と「遺産分割から3年」の2段階です。

祖父の名義のまま、父も亡くなった実家もあります。
自分が相続人になっていれば、同じように義務の対象と考えられます。

相続人が多く、誰がいるか調べるのに時間がかかることもあります。
そのときは、早めに司法書士に相談しておくと安心です。

2024年4月より前の相続も対象

2024年4月より前に親が亡くなり、実家が親の名義のままなら、それも義務の対象です。
こちらは2027年3月31日までに相続登記をします。

ただし、2024年4月以降に初めて取得を知った不動産は、知った日から3年です。
2つのうち、遅いほうの日までに相続登記をすれば足ります。

この記事を書いている2026年秋の時点で、2027年3月末まで半年ほどしかありません。
戸籍を集めるだけで数週間かかることもあるので、余裕をみて準備を始めましょう。
兄弟の遺産分割協議も、遠方どうしだと日程の調整に時間がかかります。

遠方の実家は、まず名義の確かめから

実家から遠くに住んでいると、登記簿を見る機会はあまりありません。
名義が誰のままかは、登記事項証明書（登記簿の写し）で確かめられます。

登記事項証明書は、全国どこの法務局でも、実家の分を取れます。
オンラインで請求して、郵送で受け取ることもできます。

費用の目安は、こちらの記事にまとめています。

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過料10万円は、どんなときにかかるか

過料は、正当な理由がないのに申請を怠ったときにかかります（不動産登記法164条）。
過料は行政上の罰で、刑事罰の罰金とは違います。

過料がかかるまでの流れ

3年を1日過ぎたら、すぐに過料を求められるわけではありません。
法務省のQ&Aでは、次の流れが示されています。

催告のきっかけの例もあります。
遺言書や遺産分割協議書に、登記していない別の不動産が書かれていた場合などです。

「正当な理由」に当たる例

法務省は、次のような事情を正当な理由の例に挙げています。

「忙しかった」「面倒だった」は、当たりにくいと考えましょう。
事情があるときは、催告を受けた段階で登記官に伝えます。

間に合わないときの「相続人申告登記」

相続人申告登記は、「自分が相続人です」と申し出て、最初の3年の義務を果たす制度です（76条の3）。
兄弟で遺産分割協議がまとまらないときに向きます。

相続が発生してから、遺産分割協議に何年もかかることもあります。
その間の過料を避けるための、つなぎの手続きと考えるとよいでしょう。

できること・できないこと

法務省の説明を、表にまとめます。

項目	内容
申し出る人	相続人の1人だけでもできる（ほかの相続人の分もまとめて可）
費用	登録免許税はかからない
出し方	法務局の窓口・郵送・オンライン（押印や電子署名は不要）
名義	変わらない（申し出た人の氏名・住所が書き加えられる）

相続人申告登記に添える書類は、戸籍謄本と住民票などです。
相続登記より集める書類が少なく、相続人が自分で手続きしやすいのも特徴です。
相続登記の必要書類は、こちらの記事で整理しています。

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あわせて始まった、住所変更登記の義務化

2026年4月1日からは、住所や氏名の変更登記も義務になりました（76条の5）。
変わった日から2年以内に申請し、怠ると5万円以下の過料の対象です。

2026年4月より前の引っ越しも対象で、期限は2028年3月31日です。
実家を相続して自分の名義にしたあと、引っ越したときも忘れずに変更しましょう。

2026年2月2日からは「所有不動産記録証明制度」も始まりました。
亡くなった親の名義の不動産を一覧にした証明書を、相続人が請求できます。

遠方の実家や山林など、相続人が知らなかった土地の漏れを防ぐのに役立ちます。
ただし、登記の住所が古いままだと、検索に引っかからず一覧に載らないことがあります。

名義を変えたあとに実家をどうするかは、まず「持ち続ける」から考えると整理しやすくなります。

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